利回りアップの有効打!一棟アパートのリノベーション

2019.08.08

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不動産投資は入居者あってのビジネスのため、入居者を呼び込む「魅力」が無ければなりません。しかし、どんなに良い物件であっても時間の流れには逆らえないのも確かです。残念ながら物件は年月と共に古くなってしまい、客付け力も家賃水準も落ちて行ってしまいます。 しかし、老朽化対策もゼロではありません。リノベーションが価値の底上げに繋がるのです。

そこで、ここでは特に一棟アパートのリノベーションについて取り上げ、メリットや注意点について考えたいと思います。

一棟アパートだと可能なリノベーション

まずは、一棟アパートだからこそ出来るリノベーションについて考えてみましょう。

トータル的な改装が可能

区分マンションなどの場合は、リノベーションをするにしても専有部分までしか出来ませんが、一棟アパートの場合は廊下などを含めたトータルでの改装が可能となります。そのため、建物全体のデザイン性の向上だけでなく、耐震性や省エネ性などの性能についてもレベルアップを図ることが出来ます。 特に中古アパートの古い物では、耐震性などが今の基準をクリアしていない物もあります。 リノベーションの必要性が大きくなるとも言えるでしょう。

ペット可・楽器可に出来る

賃貸不動産は一般的にペットや楽器演奏は不可となっていますが、一棟アパートの場合はリノベーションによって、ペット可にすることも楽器可にすることも可能です。 ペット可・楽器可の物件は少数派ではありますが、一定の需要はあります。そのため、ペット可・楽器可にリノベーションをすることは、物件の客付けに繋がるのです。

用途変更点もアリ

賃貸不動産を区分で所有しているのであれば、住居としての用途は変えられませんが、一棟で所有しているのであれば用途を変更することも可能となります。例えば、二階建ての一棟アパートの場合、一階の部分を自宅用や店舗用に改装することも出来るのです。 実際、中古住宅などを購入し、改装してカフェなどを開く例を聞くことがあります。活用はアイデア次第で広がるのです。

リノベーションのメリットは?

ここで一棟アパート投資におけるリノベーションのメリットについて取り上げてみましょう。

客付け力の向上

アパート経営において、物件の客付け力は事業の浮沈にも関係して来る重要な問題です。 仮に物件を長期間放置してしまって老朽化の対策も打たないでいたら、物件の客付け力は落ちて行ってしまいます。そして、物件は空室が増えて行き、新たな入居者も現れなくなってしまうのです。その場合、事業が座礁してしまうリスクが大きくなります。 リノベーションはその様な悪夢のスパイラルから脱出する手段となります。設備や外観、一棟全部が新しく生まれ変わったアパートは存在感が大きく客付け力もアップしています。収益を上げるための有効打になるのです。

家賃水準のキープ及びアップ

家賃水準を決める条件は立地条件なども重要な条件になりますが、物件の状況も非常に大きな決定要因となります。物件が新しくて設備が良いと、査定も良くなって家賃も上がるのです。

しかし、中古アパートの場合は老朽化のため、物件の良さが落ちて行ってしまいます。 リノベーションはその様な場合に有効な対策となります。しかも、一棟全体を改装するのであれば効果は大きいです。物件の査定も向上し、家賃水準のキープ及びアップすることが可能となります。

取得コストの削減

不動産投資の利回りの計算は、基本的には収益を投資額で割って算出します。そのため、投資額を抑えるほど利回りが良くなります。しかし、単に投資額を下げるために安い物件を購入しても、粗悪な物件であれば入居者は現れにくいです。

ところで、物件をコストを抑えながら良い状態で取得する手段に、敢えて中古アパートを買ってリノベーションをする方法があります。そうすると、物件を新しく建てるよりも、トータルのコストを下げられる場合が多く、利回りアップに寄与します。

一棟アパートのリノベーションでの注意点

アパートのリノベーションは魅力的な点がたくさんありますが、注意点が無い訳ではありません。 リノベーションに関する注意点を挙げてみたいと思います。

損益分岐に気を付ける

損益分岐の感覚が大切なのはビジネス全般に言えることですが、一棟アパートについても同じです。立派に造り込むことも大切ですが、コストをあまりに掛け過ぎるのも考え物なのです。

実質利回りを考えるならば投資費用や経費のことまで計算に入れる必要があります。 あまりにも改装費用を大きくしてしまうと、投資額が大きくなって利回りにも大きく影響を及ぼす可能性もあります。 損益分岐に常に気を付けることが重要です。

資金計画には余裕を持つように

リノベーションに資金を投入し過ぎてしまうと、突然の出費に対応が出来なくなることもあります。手持ち資金を残しておくことが必要です。

例えば、物件全体をリノベーションした後で家賃が仮に滞納された場合、資金的に余裕が無くなってしまいます。そして、地震などの自然災害が更に起きて物件にダメージが発生したら、修繕費の捻出が難しくなってしまいます。 自然災害の場合は保険で対応が可能かもしれませんが、火災保険のカバーしきれないアクシデントもあり得ます。資金はやはり必要なのです。

安過ぎる業者には要注意

リノベーションにも一応の価格の相場がありますが、その相場よりも非常に安い業者を見かけることが時々あります。 一見すると魅力的にも見えますが、あまりにも安すぎる業者は手抜き工事のリスクも出て来るので要注意です。 リノベーションの工事費用は材料費や手間賃などから計算されますが、「安い」と言うこと は、どこかにシワ寄せが行っていることになります。そのシワが材料費に寄れば粗悪な素材を使った工事になりますし、手間賃に寄ってしまえば手抜き工事に繋がります。

リノベーション工事は隠れた部分の工事も多く、しかも仕上がってしまうと分からなくなってしまう場合も多いです。それだけに業者選定には注意が必要なのですが、価格オンリーで決めてしまうと貧乏クジを引くことになります。十分に気を付けましょう。

飽きが来ないことが重要

リノベーションに関する不動産情報を探していると、デザイン的に非常に洗練された物件を見つけることがよくあります。

例えば古民家を改装した住宅などで、リビングをカフェの様なデザインとするケースです。 その様な物件は非常に魅力的で独特です。 しかし、その様な家を持った人は、意外に「すぐに飽きる」と口を揃えます。 不動産を長く利用するためには「飽きが来ない」ことも重要な条件です。個性を持たせるデザインは非常に魅力的なのですが、入居者に長く住み続けてもらうためには「飽きが来ないこと」の重要性を忘れない様にしましょう。

銀行融資の条件をしっかり確認する

銀行融資の期間は物件の法定耐用年数によっても決まります。そのため、物件を中古で購入すると条件的に悪くなってしまうのです。融資期間が短くなると毎月の返済の負担が重くなります。その結果利回りを圧迫してしまいます。

対策としては、資金計画をしっかりと立てることに尽きます。そして銀行融資の条件の確認は、資金管理において非常に重要となるのです。 リノベーションも多額の費用が発生します。キャッシュフローを管理し、経営を安定させるためにも融資の条件をしっかりと確認しましょう。

まとめ

リノベーションは夢の膨らむ改装です。しかも一棟アパート丸ごとの場合はなおさらで、大きなメリットもたくさんあります。

不動産の入口しかし、メリットが大きければリスク管理も重要になります。リノベーションの内容やキャッシュフローのチェックなど、管理上のハードルも上がります。しっかりと確認して施工しましょう。

 

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