不動産投資でのリフォームって?ポイントを紹介!

2019.02.21

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不動産投資におけるリフォームの意義は、投資家の思うよりも高い場合があります。 と言うのも、投資家は物件の「仕様」については知っているかも知れませんが、物件の「住み心地」まで把握している人は少数派とも考えられるからです。

また、逆に言うならば「リフォームがされてない場合の不便さ」も理解している人も少ないのでは、と懸念されます。
投資額を抑えるために修繕費を抑えるのもひとつの戦略ですが、物件の魅力を高めるために、敢えてリフォームに注力するのも立派な戦略なのです。 ここではリフォームの意義とポイント、リフォームの事例について見て行きたいと思います。

不動産投資におけるリフォームの意義

まずは不動産投資におけるリフォームの意義について考えたいと思います。主な物を挙げて行きましょう。

客付け力のアップ

収益物件の客付け力は、第一印象が大きく作用します。そのため、リフォームは客付け力アップの上で有効なのです。
不動産は、外観にしても内装にしても、使い込んだ物よりも新しい物の方が魅力的です。そして、その魅力は入居を検討している人の心を前に押します。
また、新しい物である方が家賃のレベルを上げることが出来ます。古い設備のままでは、内覧時に家賃に納得行かない人が多いかも知れません。しかし、設備が新しければ説得力が違って来ます。

家賃減額リスクの回避

物件の家賃を高いレベルでキープする意味でもリフォームは意義があります。
設備の新しさは家賃査定に良い影響を与えるからです。また、不動産の広告などに「リフォーム済み」と記載されていれば、家賃レベルのキープに効果的です。

空室リスク回避

空室リスクは不動産投資における重大なリスクですが、リフォームでリスク低減が可能になります。と言うのも、客付け力が高くなっているため、新たな入居者を呼び込みやすいことと、生活空間を快適にすることによって、退去するリスクを減らすことができるからです。

設備リフォームをする上でのポイント

次に、設備リフォームをする上でのポイントについて挙げてみましょう。

必要な機能をリストアップする

昨今の住宅建材は機能が非常に多彩になっていて、しかも高機能になっています。そのため、設備に精通していないと、選ぶポイントを迷ってしまいます。また、同様の機能の物であっても、リフォーム店の間で価格差が発生している場合もあります。
その背景を考えると、設備を選ぶポイントとしては、最初に必要な機能をリストアップすることから始めるのが良いです。そして、そのためには、普段から住宅建材の情報を集めておく必要があります。

損益分岐を意識する

住宅設備は多くの場合、機能が追加されればそれに比例して、コストも上がって行きます。収益不動産は客付け力も大切ですが、利回り確保のためには投資費用を抑える必要も出て来ます。損益分岐の意識が必要なのです。

出来ることと出来ないことがある

リフォームにも限界があることを知ることは重要です。
例えば、キッチンまわりの設備として、食洗器やIH調理器があります。しかし、便利だからと言って電気容量を考えずに設置すると、機器の使用状況によってはブレーカーが落ちてしまいます。

区分マンションの場合に気を付ける点

区分マンションのリフォームの場合には、リフォームの出来る範囲が限定されます。 まず、マンションには専有部分と共有部分がありますが、リフォームが出来る範囲は専有部分に限定されます。
専有部分は居室がメインとなりますが玄関ドアの外側や窓サッシ等は共有部分になり、リフォームが出来ません。また、ベランダも共有部分であり、しかも避難経路となります。

他にも、マンションには管理規約があり、リフォームの制限をしている場合もあります。
例えば床は専有部分になりますが、下の階に音が響くのを理由に、床の交換に制限を設けているマンションがあります。

リフォームの事例

それでは、リフォームの事例について見てみましょう。

壁紙の張替え

多くの場合、壁紙レベルのリフォームは原状回復のレベルと言えるでしょう。
きれいな壁紙は室内を明るくし、室内の印象を良くします。損益分岐もありますから交換頻度に頭を悩ましますが、可能な限り変えた方が客付け力がアップします。
また、付加価値を付けるために、敢えて機能性壁紙を張るのも一案です。
機能性壁紙には、傷に強い物、消臭効果のある物、汚れ落ちの良い物、抗アレルゲンの物など、様々な機能の物が揃っています。

フロア材の交換

次に挙げられるのがフロア材の交換です。リフォームの場合に使う材料は、クッションフロアや複合フローリング、そして、無垢フローリングなどがあります。
クッションフロアは主に塩化ビニール製の床材で、様々な場所で使われている床材です。カッターナイフなどで切ることも出来るため、施工性にも優れます。

メリットとしては、掃除が簡単な点や、水濡れに強い点、工事も大掛かりにならない点があります。
複合フローリングは合板の表面に薄い板材を張り付けた床材で、木の味わいを楽しめる床材です。既存の床の上に重ねるタイプも出ているので、施工性が良く工期も短いです。 無垢フローリングは天然木製のフロア材で、木の雰囲気を存分に味わえる床材です。高級感のあふれる床材ですが、木に合わせたメンテナンスが必要となります。

そして、床材には、消臭や防音等の様々な機能を追加したタイプの物もあり、トイレや浴室まわりなどにおすすめのタイプもあります。

浴室のリフォーム

浴室のリフォームも大切な部分になりますが、コストの掛かる部分なので、収益用物件として使うのには選択が難しい部分と言えます。しかし、客付け力アップのためには、あまり安っぽい物を使っても入居希望者の心をつかむことは難しくなります。それなりにしろ、グレードの高い物を使う方が無難でしょう。

ところで、浴室のリフォームは「痛み」についての管理が重要になります。と言うのも、小さな亀裂の様な一見すると些細な不具合と見える部分が、後で大きなダメージに繋がるからです。小さな亀裂と言っても、水の侵入経路となってしまい、内部の部材の腐食の原因になってしまいます。ですから、異常が見つかったら、放置しない様にしましょう。

トイレのリフォーム

トイレのリフォームは、比較的コストも抑えられる部分ですが、グレードによって、かなりの価格差があるので、何を選ぶかが難しいです。そして、これもあまりに安い物を選ぶと陳腐に見えてしまったり、新型のタンクレスのタイプを選んでしまうとコストが高くなってしまいます。ですから、トイレも中級クラスを選ぶのが無難です。
尚、温水洗浄便座は電化製品でもありますので、メーカー推奨の交換時期が来た時に交換するのがベターです。

キッチンのリフォーム

キッチンのリフォームも様々です。小さな物ではキッチンを単純に交換する物から、大きな物では壁付けのタイプから対面式に変える物まで様々です。キッチンの場合、間取りや広さに合わせる必要もあります。
キッチンの位置を変える場合には、水道管やガスの工事も必要になります。

まとめ

収益物件のリフォームは客付け力のアップなどが見込めるので、利回り確保のためにも重要です。
しかし、気を付けるべきポイントもありますので、入念な計画も必要です。
また、予算や損益分岐などの意識も大切です。事前にしっかりと準備をして、有効なリフォームとしましょう。

不動産の入口 不動産投資 原状回復もリフォームと呼ぶこともあります★
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