不動産投資には良質の物件が欠かせませんよね。
設備的に良質で、価格的にも程よく下がった中古物件も選択肢の一つではないでしょうか？しかし「どれくらいの古さ」がいいのか、判断に困ることとも思います。
最近の頻発している大きな地震を考慮すると、中古でありながらも耐震基準のクリアが投資用物件にも求められます。そこで耐震基準はどの様に捉えるべきなのでしょうか？
ここでは不動産の耐震基準について、変わって来た経緯や古い物件での投資について分かりやすく解説していきたいと思います。是非ご参考にしてみてください。
まずは耐震基準について見てみましょう。
建物は中に住む人を守るために十分な強度を持たなければなりません。
つまり、建物には、建物そのものの自重や、室内の家財の重量を支えるだけでなく、屋根に掛かる積雪荷重や台風などに耐える耐風圧力が必要なのです。
そして、地震に対する強度も必要となり、一定の能力値を上回らなければなりません。
耐震基準は、建物を建てる時にクリアしなければならない強度基準で、地震に対する最低限の強度を定めています。
「耐震基準」と言うと、ひとつの基準として見えるかも知れませんが、実は時代と共に基準が変わって来ています。と言うのも、建築に関連する代表的な法律に建築基準法がありますが、この法律も時代に合わせて変わって来た背景があるからです。
今の建築基準法は1950年に制定された法律ですが、耐震基準においては、1959年、1971年に、今の新耐震基準は1981年に、木造の物は2000年に改定されています。
建築基準法の耐震基準の改定の背景には、大きな地震の発生と、建築物の大きな被害があります。
例えば、1971年の改定の背景には、1968年の十勝沖地震の被害が教訓となっています。
この地震は青森県東部と北海道南西部を中心にした地震で、震度5以上の揺れでした。被害としては、地盤のゆるんでいたシラス地帯での被害が大きかった他、石油ストーブ転倒による火災、地震と同時に発生した津波によるタンカーの損傷などがあります。
そして、1981年の新耐震基準の規定のベースは、1978年発生の宮城県沖地震となっています。
宮城県沖地震は最大震度が5強の地震で、東京でも震度4を観測した地震です。被害としては、死者が28名、負傷者1325名、建物の全半壊が7400戸、停電70万戸、断水が7000戸を記録しています。
次に、耐震基準を時代別に挙げて行きたいと思います。
旧耐震基準は震度5がひとつの目安です。
このレベルの揺れが来たとしても、倒壊せずに、補修などで生活することが出来るレベルの強度としています。
ちなみに、震度5の揺れは、「棚の物が落ちる」「家具が倒れる」「補強の無いブロック塀が倒れる」レベルとされています。
新耐震基準は震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような強度と規定されています。旧耐震基準が震度5を目安としていたことを考えると、大幅なアップとも言えるでしょう。
技術的には、軸組の種類や耐力壁の量などの改定が挙げられます。耐力壁は建物の横からの力に耐える上で、非常に重要な役割をもつのです。
尚、震度6～7の揺れでは、大規模な地滑りや、山崩れなどが発生することもあります。
耐震基準は2000年にも改定がされています。
主な物としては、部材の接合部の補強、そして耐力壁のバランスを強化したことです。
部材の接合部の補強は、耐力壁の強度を上げて、建物に加わる横からの力に強くなることを見込んでいます。
また、耐力壁のバランスも実は重要です。と言うのも、それ以前の住宅の場合、南側に窓を多く取っている場合が多く、壁は北側に集まっていました。しかし、このような壁の偏りは建物を弱くする場合があり、地震の時は「ねじれ」が発生して壊れることがあります。 壁にバランスを持たせることは、この様な「ねじれ」による破壊から守る上で、非常に大切なのです。
ところで、建物の担保評価を考える場合、耐震基準は重要になるのでしょうか？
金融機関や銀行はローンの返済が滞ってしまった場合、担保である不動産を売却して、融資した金額を売却金額で回収することを目的としています。
つまり不動産を担保とする場合、「いくらで売れるか？」「どれくらい早く売れるか？」で決まります。
高く売れる物件、あるいは早く売れる物件が、担保としての評価も高くなります。
逆に言うと、安くしなければ売れない物件や、なかなか売れない物件は評価も低くなってしまいます。
不動産の担保評価は、土地と建物に分けて評価します。
土地は路線価と土地の面積を掛けて評価額を算出します。
建物は建築単価に面積と現在価値割合を掛けるのが計算方法となります。現在価値割合は、建物の築年数と法定耐用年数から算出した値で、「どれくらいの価値が残っているか」を表す数値です。
では担保の評価に耐震基準を入れるとどのようになるでしょうか？
耐震基準は建物の安全性に関係してくるので、「安くても売れない」「なかなか売れない」状況とも言えます。そのため、担保評価としても低くなってしまいます。
また、旧耐震基準の物件は1981年以前の物となってしまいますので、築36年クラスとなり、建物の価値も非常に低くなっていると考えられます。
ただ、全ての物件がゼロになってしまうのでは無く、担保評価が付く物件ももちろん有ります。
担保価値を考える上では、築年数も非常に重要な要素となります。耐震基準の制定の時期はどの様な意味を持つのでしょうか？
旧耐震基準は1981年までの物件となりますので、築36年以上経っていることを意味します。この築年数では、木造や軽量鉄骨だと法定耐用年数を超えているので、価値の面からではゼロとなってしまいます。
尚、マンションの様なRC構造の物でも、取引価格は下げ止まる場合が多いです。
2000年の耐震基準の改定は木造の物件のため、マンションなどのRC構造の物は築年数は古いですが、耐震上では今の基準に合致しています。
ただ、今の免振技術や制振技術に対応しているとは限りません。
不動産投資において、新築の物件に比べ利回りが高い中古物件を検討する場合、果たして旧耐震物件はどうでしょうか？
旧耐震基準の物件でも、耐震リフォームすれば大丈夫…とも考えてしまうかも知れませんが、熊本の地震以降、旗色が変わって来ている様子です。
と言うのも、熊本の地震では、巨大な地震が連続的に発生し、新耐震基準の物件でも倒壊が見られたからです。旧耐震基準の物件では、倒壊リスクが更に大きいです。
耐震リフォーム技術との関係もありますが、旧耐震基準の物件は様子を見た方が良いかも知れません。
耐震基準は時代と共にアップして来ました。それに伴って、古い物件は今の基準に適合しないので、価値を下げ、担保評価も低くなって行きます。
しかも、頻発する大地震により、旧耐震基準の物件は不利になっています。古い物件はコストメリットがありますが、耐震基準の面でのリスクを忘れない様にしましょう。
耐震基準と言っても旧耐震・新耐震・2000年耐震といろいろあるんだね★
次いつ起こるかわからない大きな地震があっても倒壊しないように、耐震基準についてもしっかりとチェックしないですね～！
でも新耐震以降の耐震基準でも倒壊リスクは完全に防げないことも頭に入れておかないとですっ！
