「頭金ゼロでも不動産投資を始めることができます！」と最近ではよくこのようなキャッチコピーを見かけることが増えてきましたが、不動産を購入する際、様々な【諸費用】がかかります。実際にはどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
今回は購入にかかる初期費用・購入してからかかる費用につてい解説をしていきたいと思います♪

• 初期費用の内訳
• 具体例の紹介
• 維持費

初期費用の内訳

まず新築と中古の物件によって費用が異なりますが、おおよその新築の場合では不動産購入額の４～５％程度、中古で購入する場合は購入金額の７～８％程度の諸費用がかかると考えておけば良いかと思います。
中古の方が高くなる理由は、仲介手数料がかかり高くなるためです。

ではこの諸費用にかかる内訳を詳しく見ていきたいと思います。

売買契約書の印紙代

契約書は課税文書になるため、不動産契約書を作成した場合には印紙税がかかります。
印紙代は折半、もしくは売主・買主どちらかの負担になります。
合意の上でこの内容を契約書に記載します。

平成26年4月1日から平成32年（2020年）3月31日までの間に作成される契約書の場合、印紙税の「軽減措置」が適応されます。

＊契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは軽減税率の対象となりません。
（税率200円）また契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

不動産投資ローンの事務手数料

金融機関から融資を受ける際、金融機関へ支払う事務手数料です。金融機関によって手数料はことなります。
ローン総額に対する定率性がありますが、定額制の場合は３万円前後が相場といわれています。
また繰り上げ返済の際にも事務手数料を支払うケースもありますので、契約前に確認が必要になります。

保険料

いざという時のために火災保険や地震保険などに加入しますが、この保険料は保険会社によって大きく異なります。
また規模や構造・築年数や広さによっても変わってきます。補償の内容や保険料については契約前にチェックが必要です。
火災保険と地震保険についてはこちらです。

仲介手数料

不動産会社の仲介で購入した場合は仲介手数料が発生します。

売買価格が400万を超える場合は
仲介手数料＝（売買価格×3％+6万）×消費税
この利率が仲介手数料の上限額になります。これは仲介手数料の【上限額】になりますので仲介業者によっては手数料が無料であったり、半額になったりする場合もあります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は毎年１月１日時点で固定資産税台帳に登録されている人に対して課税される税金になります。
納税時期は各市町村によって異なりますが、固定資産評価額×1.4％で計算をします。
中古の場合、売主と買主で起算日から引渡し日までを売主、引渡し日以降を買主とし、それぞれが負担することが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得する際に発生する費用になります。
建物部分と土地部分に分けて計算をします。

不動産取得税は地方自治体によって変わりますが、取得してからおおよそ３ヶ月～６ヵ月後に請求されることが多いです。

登録免許税

売買・相続などによる所有権移転の登記、所有権保存の登記、抵当権設定の登記、根抵権
設定の登記などの申請をする場合、登録免許税法等で定められた登録免許税を納付す義務があります。

司法書士費用

司法書士に所有権の移転手続きや抵当権の設定などの登記を代行してもらう手数料になります。

管理費・修繕積立金

月の途中で引渡しを行った場合、「建物管理費」「修繕積立金」を日割りで計算をし、引渡しの前日までを売主、引渡し日以降を買主とし、それぞれが負担することになります。

以上が主に不動産購入の際にかかる費用になります。

具体例の紹介

では、具体例を挙げて解説していきたいと思います。
1,000万円の中古のワンルームマンションを不動産仲介業者から購入した場合

• 契約書に付する印紙代…10,000円
• 仲介手数料（上限の3％+6万円）＝（1,000万円×3％+6万円）×消費税8％＝388,800円
• ローンの事務手数料…3万円（概算）
• 不動産取得税…100,000円（概算）
• 司法書士の手数料…100,000円（概算）
• 火災保険料…30,000円（概算）
• 管理費・修繕積立金（日割り）…5,000円（概算）
• 固定資産税・都市計画税…50,000円（概算）
• 登録免許税…70,000円（概算）

概算で合計783,800円の諸費用がかかることになり、不動産購入価格のおおよそ７～８％になります。
新築の場合は仲介手数料が不要になるので中古物件より諸費用が低くなります。

維持費

購入にかかる初期費用にばかり注目しがちですが不動産投資には維持費も必要になります。
不動産投資の際に月々かかる費用（ランニングコスト）はどれぐらいかかるのでしょうか？

建物管理費

マンションの専有部分（入居者が住んでいる部分）の電気代や水道代などは入居者の負担になりますが、マンション全体の共有部分（エレベーターやエントランス部分）の電気代や水道代や建物管理会社への委託手数料、管理組合運営費用などを管理非で充当します。

修繕積立金

区分マンションで建物の壁や屋上、エントランスなどの共有部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」に必要な資金をまかなうため毎月一定額を積み立てておきます。
区分マンションは一定額徴収されますが一棟アパートなどは自身で積み立てておくことが必要です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は毎年１月１日の時点で土地や建物の所有者に対して課税される地方税になります。
固定資産税と都市計画税を合わせて「固都税」と呼ばれています。

賃貸管理委託手数料

自主管理の場合は不要ですが、不動産会社で賃貸管理を委託される方が一般的です。
その際の賃貸管理会社に委託する手数料になります。

賃貸管理会社とは入居者のクレーム対応、空室になった場合の入居者募集や家賃の集金代行などの様々な業務を専門としている会社になります。
管理委託手数料はおおよそ家賃の5％が相場とされています。

ハウスクリーニング費用

毎月必ずかかる費用ではありませんが、入居者が退去した際、汚い部屋のままでは次の新しい入居者が決まらないため部屋を綺麗に清掃します。
クロスの張替えや、フローリングの補修または交換、キッチンや浴室・トイレなどの水周りの清掃、バルコニーの汚れ除去などを専門のクリーニング業者に委託する手数料になります。

設備費用

毎月必ずかかるわけではありませんが、クーラーや給湯器などの専有部分にある設備が壊れた際にかかる費用になります。

使用頻度にもよりますがガス給湯器は一般的に最低でも10～15年程度、クーラーは平均して10年程度で「電源が入らない・冷房が効かない・動かない」などの不具合や故障が発生します。
壊れてしまったままでは入居者とのトラブルになりますので、交換が必要です。

まとめ

今回は不動産を購入するときにかかる仲介手数料や司法書士に支払う手数料などの諸費用と月々かかる維持費について解説をしました。
不動産投資の場合、初期費用や利回りに着目しがちですが、臨時的支出も考えて物件購入を検討したほうがいいでしょう。

中古物件は年月を重ねるごとに老朽化していきます。
そのため大規模修繕をまだしていない物件であれば修繕積立金の積立総額が重要になります。
また設備の使用年数なども確認して臨時的な支出にも対応できるような資金繰りが必要になってきます。