不動産投資を始める場合、区分マンション・一棟マンションや一棟アパート・戸建などさまざまな種類の物件がありますよね。 どの種類の不動産を選んだとしても必ず「新築」か「中古」のどちらかを選ぶ必要があります。
そこで今回は、新築と中古の不動産投資の違いや、それぞれが持つメリットやデメリット、注意点や対策などを紹介してきます。 不動産投資を始めるにあたって、新築と中古どちらが合っているのか参考にしてみてください。
そもそも新築マンションの定義は何でしょうか。 「新築」と聞いてみなさんはどんなイメージを持たれますか？ 築年数が１年未満の物件？まだ誰も入居していない物件？
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略：品確法)により【施工後1年未満で、かつ未使用の状態の物件】のこととされています。
すなわち、1年未満であっても入居者が１ヵ月住んでいた場合は中古物件となります。
まず新築物件の特徴は最新の設備が整っていることなどから高い家賃設定が見込めることがあげられます。 入居者の今のニーズに合った暮らしを提供できることから入居率が中古物件よりも高まりやすいです。
さらに新築物件は中古物件に比べ不意動産投資での必要経費である「減価償却費」をうまく活用することにより中古物件よりも節税効果が高くなります。
また先に述べた品確法によって売主は１０年間の瑕疵担保責任が義務付けられており、 購入後物件に瑕疵があった場合はアフターサーポートが無償で受けられることも新築ならではの特徴になります。
金融機関から融資を受けて購入をされる方がほとんどですが新築の場合、中古物件よりも資産価値が高いため少額からでも始められます。
などなど、新築物件はメリットがたくさんあると思われがちですが、当然デメリットも存在します。
第一に考えられるデメリットは価格が高いため利回りが低くなります。
金融機関からの融資を活用することで小額から始められることができる不動産投資ですが、総合的に見れば当然新築の方が中古物件よりも価格が高いので、その分利回りは低くなります。
新築ということで最新の設備が揃っていて空室率が低くなったり高い家賃設定も期待できますが、築年数の経過によって新築時の家賃設定のままキープするのは難しく、賃料の下落の可能性があるので注意が必要です。
築年数が１年以上経過したものを中古物件と呼びますが、中古物件といっても築２年から築４０年以上のものまで様々です。
築年数がある程度経過したもので、空室物件や空室になったタイミングでリフォームやリノベーションなどをして物件の付加価値を高めたりなど。
新築の物件とは違い手を加えることによってご自身だけの内装にすることもできる楽しみが中古物件にはあります。
中古物件の最大のメリットと言えば新築物件に比べ価格が安いため利回りが高くなることでしょうか。
ご自身である程度の自己資金が必要になりますが、物件の価格が安い分、空室率を抑えることが出来れば新築よりも高い利回りで運用することが可能になります。
利回りが高いということは、新築よりも早く投資額を回収できるということなので、不動産投資で最も重要と言われている利回りで勝っているのは大きなメリットと言えるのではないでしょうか。
他にも、区分の場合は過去に大規模修繕をおこなったかどうか、または修繕計画があるのか、修繕積立金の積立額など、重要事項調査報告書によって事前に建物の管理状況を知ることができるなどのメリットがあげられます。
デメリットとしてあげられるものは、まず価格や利回り以外においては新築に劣っているという点です。
また新築に比べ節税効果が薄く、新築時に期待できた入居率などは中古物件にはあまり見込めません。
更に築年数の経過によってクーラーや給湯機などの設備の不調や故障などによって修繕費がかさんでしまうこともあります。
旧耐震基準で建築された物件は安く購入することができますが、震災などが増えている現代ではデメリットと言えるかもしれませんね。
家賃収入を得るために不動産投資をおこなったものの、物件に空室が多い状態が続けば当然、不動産投資とは呼べなくなりますよね。
また、物件のメンテナンスが行き届いていないと建物の老朽化が目立ってしまい、家賃が下落して収入が減ってしまう場合もあります。
不動産投資が抱えるリスクは対策をおこなうことで軽減することができます。
空室が続く理由として考えられるのは立地の条件です。
物件は荷物と違って簡単に移動できるものではないので、実際に不動産を購入する前に駅からどれぐらい歩くのか、交通機関が近くに通っているのか、ターミナル駅までどれぐらいの距離で行けるのか、首都圏などの人が集まりやすい場所かどうかなど、慎重に検討することが大切です。
建物の老朽化に関する問題についても、日頃からメンテナンスをしっかりとおこない、劣化を防ぐように対策をすることでリスクを軽減することができます。
建物のメンテナンスは家賃の下落だけでなく空室のリスク回避にも繋がりますし、日頃からメンテナンスに力を入れることでローン完済後に老朽化が理由で建て替えて再びローンを抱えるといったリスクも抑えることができます。
新築と中古でどちらも特徴は異なるものの一番気になる点は、不動産投資においては新築と中古、結局どっちがおすすめなのかという点ですよね。
これに関しては必ずしもどちらかがおすすめということはありません。
中古物件に関しては、価格が安くリスクが少ない物件を見つけることができれば、初心者でも安定して利益を得られる可能性が高いです。
ただし、一戸建ての中古物件に関しては利回りの高さこそ期待できるものの、需要や修繕費用などの関係でリスクが高い場面が多くなってしまうので注意が必要です。
新築と中古を比較して利回りに差が少なければ、修繕費用などを抑えられる分、新築物件の方がローリスクで安定した利益を得られる可能性が高いことから初心者におすすめです。
今回は不動産投資を始めるにあたって新築と中古の特徴やメリット、デメリットをお伝えいたしましたが、如何でしたでしょうか？いまや不動産投資は特別なものではなくサラリーマンやＯＬなど多くの方が既に始められています。
いざ不動産投資を始めようと思い様々な物件を実際に見に行ったりセミナーに行って情報を集めたりする中で、自分はどの物件がいいのだろう？と思われるかもしれません。
不動産投資と一概に言っても、区分、一棟、戸建てなどさまざまな種類があります。
しかし、それら全ての物件は必ず新築か中古のどちらかになります。
これから不動産投資を始めようと考えていて、物件選びに迷っているという方は是非参考にしてみてください。
初めて不動産投資を始めようと考えている方は、比較的リスクが少ない物件から始めてみると良いかもしれませんね。
投資では必ず利益が発生するという確証はないので、あくまで自己責任の上でしっかりと検討して始めるようにしましょう。
初心者の方が比較的始めやすい物件は新築のものになりますが、初めから中古物件で不動産投資をスタートされる方も少なくありません。
この記事を見て参考になればと思います♪
