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不動産投資のデメリットについて

不動産投資のデメリットはいったい何があるでしょうか。不動産投資には様々なデメリットがありますが、全てのデメリット・リスクには対処の方法があります。
メリットばかり注目してデメリットをしっかりと理解・対策をしていないと失敗する可能性があるので注意が必要ですね。

空室リスク

まず何といっても最大のリスクと言えるのが『空室リスク』ではないでしょうか。
不動産投資は第三者が賃貸として入居しなければ収入が入らず何のメリットもありません。
空室になった場合、家賃収入が入ってこなくても管理費であったり修繕積立金や固定資産税などの税金を支払わなくてはいけません。
またローンを組んでいる場合だと返済額を丸まるお財布から負担することになります。

そのため賃貸管理会社が『サブリース(家賃保証)』をして空室リスクの対策をしてくれます。
ですが一定期間の空室は防げたとしても何年も何十年も空室が続いている場合、家賃保証額は下がります。
ただし家賃保証額は永遠に同じ金額ではないことを注意してください。

では、どうすれば空室リスクを少しでも減らせるのでしょうか?
不動産投資を始められる方はどこの地域で物件を買おうかと最初に悩まれるかと思います。

首都圏か、地方か。どちらの方が将来にわたって賃貸需要があるのでしょうか。
全国人口の10.8%が東京に集中しています。

1位…東京都【1372万4千人】
2位…神奈川県【915万9千人】
3位…大阪府【882万3千人】
4位…愛知県【752万5千人】
5位…埼玉県【731万人】
都道府県別人口は、東京都が最も多く1372万4千人。

東京都の人口は、全国人口の10.8%に当たり、2位の神奈川県7.2%と比べても人口が集中していることがわかります。
上記のことから著者がオススメするのはダントツで首都圏になります。 人口ランキング

では首都圏だったら空室にはならないのか?答えはNOです。次に重要なポイントは家賃設定です。
同じ間取り・同じ築年数・同じ駅からの距離で家賃が15万円と10万円の物件があれば入居者は安い10万円の物件を選びますよね。
どれだけ場所が良くても家賃相場からかけ離れた賃料設定にしてしまうと、いつまで経っても空室のまま。ということもあり得ます。
家賃相場はネットで誰でも簡単に調べることが出来るので一度チェックしてみては如何でしょうか。

建物老朽化リスク

人間が年を重ねるのと同様に建物も年数と共に老朽化していきます。
物件の価値は老朽化と共に年々下がる。老朽化対策のために修繕費が発生するのは不動産投資を始められる方であればご存知かとは思います。
たとえどんなに強固なRC造(鉄筋コンクリート造)であっても、必ず建物は劣化します。

2017年8月、インド西部、金融センターとしても知られているインド最大の都市ムンバイで、老朽化したビルが突然崩壊し40名ほどの人がビルの下敷きになる事件が起きました。
海外の話だから日本の建物は関係ないということではありません。

2015年には新宿で築40年の雑居ビルの外壁タイルが剥がれ、7階の高さから外壁タイルが歩道に落ちたという事故がありました。 国土交通省・事故の概要

老朽化による事故は日本でも十分に起こりうるリスクです。
老朽化した建物から生じる事故で第三者や周辺の建物などに被害が発生した場合、所有者(オーナー)は損害賠償責任を負う可能性があります。
そのため劣化の進行状況を見ながら定期的にメンテナンスをする必要があります。
しかし自主管理となると専門的な知識や時間が必要になりますので管理会社にお任せすることをお勧めいたします。

不動産価格下落

皆さんは20○○年問題というワードを聞かれたことはありますか?
2012年問題、そして2019年問題。 数年前、オフィス市場は2012年問題が話題になりました。

2012年問題とは東京圏の賃貸オフィスビル市場で新築オフィスビルが大量に新規開業しました。
それにより需要と供給のバランスが崩れ、空室率の悪化・賃料の値下げが心配されました。
これを2012年問題といいます。

では今年起こりえると予想されている2019年問題とは何でしょうか?
2012年問題はオフィス市場でしたが、2019年では住宅市場が非常に大きく関わる問題です。

もう皆さんご存知の通り日本の総人口は減少を始めております。
そして2019年【世帯総数がピークアウト】になり、その後は世帯総数減少に転じることで不動産の需要と供給のバランスが崩れ始めるのではないかと予想されております。

国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」によると2019年の5300万世帯をピークに35年には4955万世帯にまで世帯数が減少されると推計しています。

また2019年は【東京オリンピックが開催される前年】であり、東京オリンピックの開催決定が発表されたときに短期保有目的で安く購入した海外の投資家がオリンピックの前年である2019年から売り傾向が強まると予想されています。

何故オリンピックの前年から売り傾向が強まるかというと、【長期譲渡得】が非常に深く関わってきます。

譲渡所得は海外に住んでいる投資家であっても、日本国内の不動産を売却し利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

また譲渡所得には2種類あり不動産を売った年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」に該当し、長期譲渡所得と短期譲渡所得では、譲渡所得税額が約2倍違ってきます。

東京オリンピック開催が決定した時期が2013年9月に開かれたIOC総会の時です。
2013年9月に物件を購入した場合2019年1月1日時点で所有期間が5年を超えることになるため一気に売却が進んで不動産価格の変動が生じる可能性があります。

このような様々な事情によって不動産市場が大きな転換期を迎える可能性が2019年に起こると言われています。

譲渡所得について詳しくは売却の時の税金【譲渡所得】とは?

こちらでチェックしてみてください♪

事故物件になる可能性

そもそも事故物件とは何でしょうか。
事件や事故が原因の死、自殺、孤独死などにより入居者が部屋で死亡した物件であったり、精神的に住みにくい状況になることを「事故物件」と呼んでいます。

事故物件になってしまうと、次の入居者には「宅地建物取引業法」により「事前に告知をする義務がある」とされています。
またこの告知義務期間はおおよそ2年とされていますが、正式には期限が定められていません。

「事故」が起こってからどれぐらいの期間告知をするのかはケースバイケースで不動産管理会社と所有者の判断に委ねられます。
一度「事故物件」になると入居者がなかなか見つからなかったり、家賃を下げたり、募集を諦めたりなどといったことになる可能性があります。

中には家賃が他の部屋よりも安いので好んで入居される方もいらっしゃいますが、家賃を下げると収支はマイナスになってしまいます。
他のリスクは対策ができたとしても、この【事故物件】のリスクはをゼロにすることは出来ません。

原状回復費

原状回復とは賃借人(入居者)が賃貸借契約満了時に賃貸人(オーナー)に借りた時の状態に戻す義務があります。
原則として「建物や設備の価値は、経年や使用によって減少していく」とされています。

そのため賃借人と賃貸人で原状回復に対する負担が以下のようになります。

  • 経年変化や通常の使用による損耗等の復旧は貸主の負担
  • 借主の故意・過失や通常の使用方法に反するなど、借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等の復旧は借主の負担。

ただし賃借人と賃貸人の合意によって原則とは異なる特約を結ぶことが出来ます。
賃貸人も原状回復の負担があるため、専有面積の1坪あたり5,000円が目安とされているため不動産投資を行う上ではある程度の予算を把握しておくべきでしょう。

借り入れ金利の上昇

2018年7月31日、日銀の金融政策決定会合において金融政策の変更を行ったのはまだ記憶に新しいのではないでしょうか。 金利が上昇すれば月々の返済額が増えます。

例えば1,000万円の融資を受けて不動産を購入した場合、金利2%・35年(ボーナス返済無し)で計算すれば元利金等返済額は33,126円です。
しかし金利が5%に上がった場合、50,468円にも返済額が膨らみます。

増えた返済額の分を賃料の値上げだけで補うことは難しくなってきます。
賃料を引き上げられないとすれば、月々の収入が減る、もしくは赤字になる可能性もあります。

ただし市場金利の変動と、適応金利は必ずしもリンクはしないのも不動産投資のローンの特徴になります。
また不動産投資用ローンの場合、借入利子は経費形状が出来るため金利上昇がダイレクトに手取り額の減少に跳ね上がる訳ではありません。 

まとめ

不動産投資に限らず他の投資商品でも同様、様々なリスクがつきものです。
不動産投資では空室リスク・建物の老朽化リスク・金利上昇のリスク・事故物件のリスクなどといった不動産特有のデメリットになります。

ただ不動産投資は他の投資商品と比べ、リスクマネジメントがしやすいといわれています。
これから不動産投資を始められる方はリスクを正しく理解・対策を心がけてください。

ふくろうちゃん どこの場所がいいのかな?家賃は適正価格かな?不動産投資は簡単だけど、リスク対策をちゃんとしないとダメですね★

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