近年は日本の人口が減少しており、「空き家が増えている」「住宅が余っている」といった話題も多く、不動産市場に対して不安を感じる人は少なくありません。
その流れで、
「これから家賃は下がる一方なのでは？」
と考えるのは自然なことでしょう。
ただ、実際の賃貸市場を見てみると、すべてのエリアで家賃が下がっているわけではありません。家賃が安定している場所もあれば、緩やかに上昇しているエリアもあります。
人口が減っているのに家賃が下がらない。この現象には、もう少し別の視点が必要そうです。
そもそも家賃を左右しているのは人口の数そのものではありません。実際には「どんな人が、どんな目的で住もうとしているか」が大きく影響します。
そのため人口が微減していても、下記のような要素を持つエリアであれば賃貸需要は比較的安定します。
一方で、人口が多くても、持ち家志向が強かったり、高齢化が進んでいたりすると、賃貸市場は縮小していきます。
「何人いるか」よりも「誰が住んでいるか」。家賃を決めるうえでは、この視点が欠かせません。
家賃が崩れにくいエリアには、いくつか共通点があります。
まず、仕事が集まっていること。オフィス街へのアクセスが良い場所や、再開発で雇用が増えているエリアでは、「働くために住む人」が一定数います。
次に、単身者や共働き世帯と相性が良いこと。駅に近く、生活利便性が高いエリアは、人口が減っても需要が落ちにくい傾向があります。
さらに、再開発やインフラ整備が続いていること。「これから変わる余地がある街」は、住む側にとっても選びやすい存在です。
そして、供給が増えすぎない構造であること。建築規制や土地の制約があるエリアでは、家賃が急に崩れにくくなります。
投資の視点でも、「大きく上がるか」より「大きく下がらないか」が重要です。
空室が長引きにくく、家賃の下落幅が小さいエリアは、結果的にリスクを抑えやすくなります。派手さはなくても、安定して強い街は、長期で見ると心強い存在です。
実際の家賃データを見ると、次の条件を複数満たすエリアでは家賃の推移が横ばい、もしくは緩やかな傾向になります。
・人口減少率が比較的低い
・単身世帯の割合が高い
・昼夜人口の差が大きい
・再開発が継続している
これからの賃貸市場では、
〇人口の「数」よりも「動き」
〇家賃の高さよりも「安定性」
〇一時的な話題よりも「続くかどうか」
こうした視点が、ますます大切になります。
人口が減るから不動産は厳しい、という話ではありません。どこが下がりにくいのかを見極めることが重要です。家賃が下がらない理由を丁寧に見ていくことで、住まい選びも、投資判断も、より納得感のあるものになっていくでしょう。
