不動産オーナーにとって、家賃収入は非常に重要な収入源です。この収入によって、物件の維持管理費用やローンの支払い、さらには自身の生活費を賄っているオーナーも多いでしょう。そのため、管理会社からの家賃振り込みが滞った場合、経済的な困難に直面する可能性があります。
問題を放置すると状況が悪化し、取り返しのつかない事態に発展することも考えられます。そのためもし家賃振り込みが滞ってしまった場合は、迅速かつ適切な対応をとることが大切です。
賃料の支払が滞ったとき、まず最優先すべきは「翌月以降の賃料の確保」です。
未払賃料の回収も重要ですが、それは今後の賃料確保が確実になった後に考えるべきです。賃料の支払が数日でも遅れると、管理会社の資金繰りが悪化し、破産や倒産のリスクが高まります。こうした状況では、来月の賃料をその管理会社に預けるのは危険です。
したがって、次に行うべきは「管理契約の解除」です。
「数日程度の遅れで契約解除なんて大げさだ」と思われるかもしれませんが、実はそうではありません。管理会社の最も重要な役割は、賃借人から賃料を回収し、それをオーナーに渡すことです。つまり賃料の不払いは管理契約における重大な「債務不履行」であり、契約解除の十分な理由となります。
「まぁまだ数日だし……」と契約を続けても、翌月以降の賃料も次々と支払が遅れ、未回収賃料が増えてしまう可能性があります。したがって、一度でも家賃の支払が遅れた管理会社との契約は、(それがシステム障害など一時的な問題でない限り）速やかに解除することも選択肢に入れましょう。
管理契約とマスターリース契約では、契約解除後の手続きに若干の違いがあります。
まず管理契約を解除した場合には、直ちに「新しい管理会社に変更したこと」と「振込先が変わったこと」を全ての借家人に通知する必要があります。手紙での通知だけでは読まない人もいるかもしれないので、電話も使って振込先の変更が合った旨を徹底的に周知させるようにしましょう。この手間を惜しまなければ、しっかりと家賃を確保することができるため、労力に見合う価値があります。
マスターリース契約を解除した場合には、オーナーと入居者の間で新しい賃貸借契約を結ぶ必要があります。マスターリース契約が債務不履行で解除されると、オーナーと入居者の間に契約関係がなくなってしまうためです。この手続きを迅速に行うことで、入居者の混乱を避け、家賃の安定した収入を確保することができます。
翌月以降の賃料が確保できたら、管理会社に未払いの家賃を支払うように請求します。未払い家賃の金額に応じて対応の厳格さを決める必要があるため、ここでは弁護士と相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、最適な対応を取ることができます。
何よりも重要なのは、支払いが遅れた後の家賃を絶対にその管理会社に渡さないことです。これを最優先事項として行動してください。
賃料の振り込みが数カ月滞った場合、オーナーが取るべき行動は、今後の賃料確保と同時に、直ちに「債権保全措置」を講じることです。この段階に至ると、管理会社に対して「早く支払ってください」と催促するだけでは不十分です。
数カ月も賃料が未払いとなっている状況では、他のオーナーも同様に管理会社に対して督促を行っている可能性が高いです。そのため、督促状を内容証明郵便で送るだけでなく、未払分を回収するための具体的な債権保全措置を取る必要があります。
債権保全措置とは、債権を最終的に現金として確実に回収するための法的手続きです。例えば、管理会社の預金口座を仮差押えするなどの措置が考えられます。このような措置を取ることで、管理会社は延命措置を試みる中で、仮差押えを解除するために優先的に家賃を支払ってくる可能性があります。
仮差押え等の措置を取る際には、管理会社の口座情報や最近の不動産売買情報などを把握する必要があります。これらの法的手続きは、オーナー自身では難しいため、弁護士に依頼して進めることが必要です。弁護士は、仮差押えをする対象として、預金口座だけでなく、保有する不動産、取引業者への売掛金、売買不動産の仲介手数料、社内の現金、自動車など、さまざまな財産を検討します。
ただし、債権額が100万円程度の場合、弁護士費用を考慮すると費用対効果が低い可能性があります。そのため、差し押さえる財産の価値や、仮差押えの手続きを行うべきかどうかについては、弁護士と十分に相談して決定する必要があります。
破産の段階に達してしまうと、オーナーが取ることのできる手段は限られてしまいます。
管理会社の社長に直接支払いを求めることも考えられますが、現実的には回収が難しいでしょう。なぜなら、管理会社（法人）とその社長（個人）は法的に別個の存在であり、管理会社の債務を社長が負う法的責任はありません。
また、社長が法人の連帯保証人になっている場合など、一部のケースでは社長にも請求できる可能性がありますが、現実的には管理会社が破産の状態に至ると、社長に残っている資産はほとんどないでしょう。
破産が宣告された場合、破産管財人が管理会社の財産を回収し、それを債権者に分配しますが、通常は全く配当がないか、あったとしてもごくわずかな額にとどまります。この段階に至れば、オーナーとしては損失を受け入れるしかありません。
そのため管理会社が破産する前に、できるだけ早く行動することが重要です。
今回は、管理会社からの家賃支払い遅延時の対処方法について紹介いたしました。
異変に気づいたら、放置しないですぐに確認・連絡を取るよう心がけましょう。早め早めに行動を取ることで、被害を抑えられる可能性が格段に上がります。
万が一管理会社が破産してしまった場合、未払いの家賃を回収することは実質的に不可能です。家賃支払いの遅延があった場合は、直ちに管理委託契約を解除し、翌月以降の家賃確保に取り組んでください。
もし数カ月にわたる未払いがある場合は、未払いの額に応じて異なる対応が必要となります。そのため、弁護士に相談して適切な対処法を検討することが重要です。
