マンション経営は、不動産投資の中で安定した収入を得られる可能性があります。
しかし、常に満室経営とは限らず、場合によっては空室が続くということもめずらしくありません。
そのため、マンションオーナーはさまざまな不動産に関する最新の情報を学ぶ必要もあるのです。
今回は、マンション経営の仕組みやメリット・デメリットを解説します。
マンションを購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得ることです。
一棟丸ごとマンションを購入する場合や専有部分である部屋単位で購入する区分マンション経営があります。
マンションの管理をする必要がありますが、管理会社に委託することも可能です。
長期的に安定した家賃収入（インカムゲイン）が見込まれる可能性がある反面、空室リスクも否定できません。
また、マンションを売却して売却益（キャピタルゲイン）を得ることもできます。
売却する際も立地や築年数など、さまざまな要件が考慮されます。
前述したとおり、常に満室で長く住んでいただける物件では、長期で安定収入が期待できます。
これまで副業としてマンション経営を行っていた方でも、成功できれば追加物件を購入し、マンション経営を本業とすることも可能でしょう。
一棟丸ごとのマンション経営においては、空室リスクを分散できるのもメリットの一つです。
たとえば、10戸のうち2戸が空室であっても8割の賃料収入があるのでリスクが分散されます。
したがって、賃料収入がゼロになるリスクが低くなります。
マンションはアパートと比較される場合もありますが、マンションの方が耐用年数が長く、長期運用にも向いていると言えます。
前述のとおり、マンションはアパート・一戸建てなどに比べ、耐用年数が長く、資産価値が下がりにくいという側面もあります。
マンションには、家賃収入を示す「収益価値」、売れる額を示す「売却価値」があります。
収益価値でみると、立地が良く、駅前などのマンションは、賃料を高く設定することができるでしょう。
一方、売却価値でみると、耐用年数が長い場合は、高く売却できる可能性もあるのです。
インフレにおいては、預貯金などが目減りする可能性が高くなります。
近年の世界的な物価高騰で、節約や貯蓄の切り崩しなど、厳しい状況に直面している方もいるでしょう。
しかし、住居は物価上昇とともに家賃も上昇する傾向にあります。
景気が悪化した場合であっても、住居は生活に不可欠であるため、需要は下がりにくいです。
空室が多い物件はさまざまな原因が考えられます。
たとえば、管理が行き届いていないため、マンションの経年劣化が進んでいたり、ペットやゴミ出しのなどのマナー違反、騒音や入居者同士のトラブルを放置しているなどがあります。
入居者の不満により、退去する方が続くケースもめずらしくありません。
このような物件はいつのまにか口コミで広がる可能性も否定できません。
中には家賃を滞納し、マンションオーナーと入居者がトラブルになる可能性もあります。
家賃滞納が続き、退去しない場合には、建物明渡請求訴訟を提起する場合もあるでしょう。
訴訟は労力や費用もかかるため、マンション経営においてはデメリットになる側面もあります
大きな台風や地震などの自然災害が発生した場合は、マンションに大きな影響を及ぼす場合もあります。
修繕箇所が多いケースや建て替えが必要になる可能性もあり、莫大な費用がかかることも想定しなければなりません。
国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」や地盤調査などで、あらかじめ確認した上でリスクの低い物件を選ぶことも一つの方法です。
マンションオーナーは、管理を委託している場合でも法律知識は身に付けておく必要があります。
マンションオーナーには、使用収益させる義務や修繕義務があるためです。
つまり、賃貸人が何らの対応や対策を講じないときは、債務不履行や不法行為に基づく損害賠償義務を負う場合もあるのです。
その他、借地借家法や不動産登記法、建築基準法、都市計画法、区分所有法など、マンションに関わる法律は多数あります。
入居者を手厚く保護することを目的とした法律は「借地借家法」、用途地域や市街化区域に関することは「都市計画法」、分譲マンションに関する内容は「区分所有法」に規定があります。
