不動産投資を行う際は現金一括で物件を購入するのではなく、融資を受けて始める方が多いのではないでしょうか。
最近では、不動産投資の融資が厳しくなっていると言われていますが、実際に日本の不動産向け融資はどのような状況であるのか見ていきましょう。
2022年4月の日本銀行「金融システムレポート」によると、日本の不動産向け融資は過熱状態にあると言えます。
ヒートマップ では、「総与信・GDP⽐率」「家計向け貸出の対GDP⽐率」「企業向け与信の対GDP⽐率」「不動産業向け貸出の対GDP⽐率」の4指標が過熱状態となっているのです。
日本銀行は過熱状態の4つの指標について「感染症の影響による運転資⾦需要の⾼まりに⾦融機関が応えた結果として⽣じており「⾦融活動の過熱感を表すものではない」と説明しています。
「不動産業向け貸出の対GDP⽐率」は、賃貸用住宅の建築費用などを借りる際に利用できるアパートローンも含まれています。
金融システムレポートの不動産業向け貸出ギャップの内訳によると、2016年からは、個⼈の貸家業向けと中⼩企業向けの貸出が上昇傾向にあります。
また、2018年の「かぼちゃの馬車」事件以降も貸出の縮小は見られません。
（参考：日本銀行「金融システムレポート」）
「かぼちゃの馬車」とは、ある不動産会社が不動産投資家にシェアハウス「かぼちゃの馬車」を購入させ、一括借り上げしたうえで転貸し、家賃収入を不動産投資家たちに配分するという「サブリース」を展開していました。
この会社が行っていたのは、家賃保証型サブリースであり、空室や滞納があった場合でも安定した家賃収入を得られる形態です。
ハウスメーカーから土地活用を提案される場合は、家賃保証型サブリースを行っているケースが多くあります。
かぼちゃの馬車事件では、サブリース事業の家賃収入は赤字になっており、建物の工事請負会社からのキックバックをコンサルタント費用として受け取っていたとみられます。
キックバックを受け取ること自体は違法ではないのですが、運営会社に50％程度支払われていたことが問題となりました。
工事請負業者からのキックバックの相場は、通常、建築費の2〜3％です。
このため、もう少し安く建てられた物件が高額の建築費が発生し、割高な物件となりました。
もう一つの問題は、ずさんな融資をしていたS銀行の問題です。
不動産会社がオーナーにS銀行からの融資を斡旋していたことや通帳残高の書類を高く改ざんしたことなど、不正を行っていたことが明らかになりました。
また、融資の審査に影響する重要事項説明書や売買契約書の改ざんが行われていたことが指摘されています。
この事件では「放っておいても100万円入る」というキャッチコピーで不動産投資経験の少ない多くの方が飛びついた可能性もあります。
かぼちゃの馬車事件を受け、金融庁は各金融機関へのアンケート調査などを実施し、金融機関の融資審査を厳しくしたのです。
それ以前にも2015年の税制改正により、相続税の基礎控除額が大幅に減額されました。その結果、相続税の課税対象者が大幅に増加しています。
金融機関は、融資を受ける方の属性をチェックします。属性とは、職業や勤務先、勤続年数、年齢、年収、他社の借り入れ状況などです。
信用情報とは、クレジットカードや割賦販売、各種ローンの契約など、申し込みに関する情報や支払い状況が登録された個人情報を指します。
信用情報は、指定信用情報機関CICに登録されています。
家賃をクレジットカード決済にしている物件では、滞納することで信用情報が悪化します。
不動産投資家は、属性や信用情報だけでなく、信頼性についても審査されます。その他、投資対象となる不動産の物件価値や収益性なども審査項目となります。
自身が属性の高い状態であるタイミングで融資を受けることが大切です。
例えば、勤続年数が長い場合や転職する前などです。
また、他社からの借り入れ状況が良いとき審査を受けると通る可能性も高いでしょう。
金融機関には信頼されるよう、常に誠意をもった対応を心がけましょう。
