初めて不動産投資を行う際は、物件の購入に現金で購入するか、融資を受けるのか悩まれる方も多いのではないでしょうか。
すべての貯金を不動産投資に費やすとリスクがあり、なるべく元手を少額に始めたい方も多くいると思います。
そこで今回は、不動産投資における自己資金と頭金の違い、不動産を現金と融資で購入するメリット・デメリットについて解説します。
不動産投資では、自己資金が用意できるに越したことはありません。
なぜならローンを組む際に限度額が大きく異なるためです。
不動産投資は、融資を受けて始める方がほとんどです。
ローンで審査される項目は、年収だけではありませんが、自己資金が多くあれば、有利な条件でローンの借入れを行うことができます。
また、自己資金が多ければ多いほど、ローンの返済額や利息の金額が少なくなり、総返済額を抑えることが可能です。
不動産投資に必要な自己資金は、一般的に物件価格の15％～30％程度です。
例えば、自己資金100万円であれば300万円~600万円の物件、自己資金300万円であれば1,000万円～2,000万円程度の物件を購入するのが目安となります。
不動産の本体価格だけでなく、購入する際はさまざまな初期費用がかかるためです。
頭金は融資を受ける際、最初に用意するお金のことです。
不動産価格から住宅ローンの借入額を差し引いた部分を指します。
例えば、3,500万円の不動産を3,000万円借入れて購入する場合は500万円が頭金となります。
頭金が多ければ多いほど、金融機関からの信用を得られるため、ローンを組みやすくなるでしょう。
ただし、頭金がなくてもローンを組める場合があります。
一方、自己資金は頭金と物件購入の際にかかる諸費用を合わせたものを指します。
諸費用は、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、火災保険料、地震保険料、住宅ローンの融資手数料、不動産登記手続きを司法書士へ依頼した場合の報酬などがあります。
不動産を現金のみで購入できれば、利息の支払いが少なくなり、結果的に総支払額も少なくなります。
また、ローンの事務手数料がないため、不動産の購入費用を抑えることが可能です。
不動産を現金で購入すると、融資で必要となる担保が不要になります。
そのため、不動産投資でうまくいっていない場合でも土地と建物などの資産を残すことができます。
現金で購入する場合は、不動産の価格が低い物件を選ぶことがあります。
したがって、不動産価格の低い物件は、家賃も低く設定する傾向にあるので大きな収益は見込めません。
融資を受けるとレバレッジ効果を得られますが、現金ではその効果を得られません。
例えば、融資を受けた場合、物件価格2,500万円、頭金200万円、融資額2,300万円で購入したケースでは、200万円の投資で2,500万円の投資物件に対し、家賃収入を得ることができます。
融資を受けることで、自己資金をしっかり貯めることなく不動産投資を始めることができます。
自己資金がある場合は、物件の維持・管理費に回すことが可能です。
現金で購入する場合と異なり、少額の自己資金でも立地が良く、築年数が浅いなどの好条件が揃っていれば、レバレッジ効果を得られる可能性が高いです。
購入した物件が満室で経営が安定していれば問題ありません。
しかし、空室がなかなか埋まらず収益が悪化すると、毎月の元本や利息の支払いが困難になる可能性もあります。
融資を受けると、購入した物件を担保に設定する必要があります。
不動産投資で失敗すると、担保に設定した物件を手放さなければならないリスクが生じます。
今回は、不動産を現金と融資で購入するメリット・デメリットを中心に解説しました。
多額の現金がある場合は、相続税対策や安全性などを考慮して現金購入が適しているでしょう。
一方、手元に現金が少ない場合やレバレッジを効かせたい方は、融資を受けて購入するのが適しています。
どちらもメリット・デメリットがあるため、ご自身に合った不動産投資を行うことが大切です。
