古家付き土地を売却するメリット・デメリットについて解説

2022.04.25

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築年数が古い家を相続した場合に「住む予定がなく、古すぎて売れるのか心配」「更地にして売った方がいいのか。」などと、いろいろと悩まれる方も多いのではないでしょうか。

古い家を売却する方法は、更地にする以外にも「古家付き土地」として売却する方法もあります。
そこで今回は、古家付き土地の仕組みや売却するメリット・デメリットなどについて解説します。

そもそも​​古家付き土地とは?

古家付き土地とは、築年数が古い家が建ったままの土地を指します。
経済的な価値がほぼない家を解体すると費用がかかるため、土地の価格を相場よりも下げて売られるケースが多いです。

古家付き土地については明確な基準がありません。
しかし、木造住宅の法定耐用年数は22年となっているため、築20年以上であれば「古家」とされることが一般的です。

また、建物の損傷がひどく、リフォームが必要な住宅も古家と指すこともあります。
不動産会社の広告では「廃屋付き土地」や「土地(古家あり)」「土地※現況古家あり」などと表記されているケースもあります。

実際には、築20年以上の住宅でも建物の状態が良ければ「中古物件」として販売されているものもあるため、必ずしも「古家付き土地」とは限りません。

古家付き土地として売却するメリット・デメリット

古家付き土地として売却するメリット

相場より低い価格で購入できる

古家付き土地を更地にする場合は、解体費用がかかります。
建物の解体費用を想定した古家付き土地は、相場より低い価格で購入できる可能性があります。

建物を有効活用できる

近年、古家のリフォームやリノベーションの需要が高まっています。
古民家カフェなどの小規模店舗にリノベーションするケースもあります。

このように古家でも新しい設備に交換したり、内装などのリノベーションを行うことで快適に生活できる余地もあるでしょう。

住宅ローンが利用できる

土地だけの場合は、住宅ローンの審査が厳しく、融資が受けにくいケースが多いです。
しかし、古家付きの土地の場合は、金融機関にもよりますが、住宅ローンの融資が受けられる可能性が高いです。

古家付き土地として売却するデメリット

売却価格が相場より低くなる

売却する側にとっては、解体費用を考慮した価格設定にしているため、売却価格が相場より低くなる可能性があります。
買主は古家のまま利用するか、解体するか迷われている場合もあるので、売主は確認しておくと良いでしょう。

土地の境界が明確でない場合がある

築年数が古い家の場合、土地の境界が明確でない場合があります。
そのため、測量や境界確定図で確認する必要があり、測量会社に依頼する際は費用もかかります。

買い手がつきにくい

購入する側は、土地の購入費と解体費用を想定しているため、買い手がつきにくくなる可能性があります。
また、塀や庭木の撤去費用がかかる場合もあり、購入希望者がなかなか現れないケースもあります。

地中障害物の発覚

古家付き土地の購入者が古家を解体した場合に、地中埋設物が見つかるケースもあります。
地中埋設物を除去するには、多額の費用が発生する可能性もあり、買主から請求されることも少なくありません。

古家付き土地の税金について

居住用財産の3,000万円特別控除

古家を居住用として住んでいた場合、一定の要件を満たすと、売却時に譲渡所得税3,000万円まで特別控除が適用されます。
居住用財産の3,000万円特別控除の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

適用要件は、国税庁ホームページで確認することができます。

(参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

小規模住宅用地の特例

小規模宅地について、固定資産税と都市計画税の課税を軽減する措置です。

  • 面積が200㎡以下の部分で、固定資産税の課税標準は6分の1に軽減されます
  • 面積が200㎡以下の部分で、都市計画税の課税標準は3分の1に軽減されます

しかし、空家対策特別措置法に規定されている「特定空き家」に指定されると、固定資産税が高くなるため、注意が必要です。

まとめ

今回は、古家付き土地の仕組みや売却するメリット・デメリット、古家付き土地の税金について解説しました。
古家付き土地は、売却時に相場より安くなる可能性があります。

しかし、解体すると費用がかかるため、設備の交換や内装のリノベーションで付加価値を高められるでしょう。

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