HOME

管理計画認定制度による中古マンションの影響は?

マンション管理適正化法の改正により、地方公共団体がマンション管理にお墨付きを与える「管理計画認定制度」が2022年4月からスタートします。
新たな制度により影響が予想されるのは、中古マンション市場です。

そこで今回は、管理計画認定制度の背景や新制度スタートによる中古市場への影響について解説します。

管理計画認定制度とは?

マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に認定を受けることができる制度です。
認定を受けることができるのは、地方公共団体がマンション管理適正化推進計画を作成している地域にあるマンションです。

管理適正化推進計画の作成は任意ですが、多くの地方公共団体が作成を検討しています。
認定基準は、​​​​管理組合の運営や管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等があります。

具体的には、​​長期修繕計画の期間が30年以上、残存期間内に大規模修繕工事を2回以上含む、長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われているなどです。
認定を受けると、財団法人マンション管理センターが運営するWebサイトに掲載されます。

認定の有効期間は5年です。
一方、適切な管理ができていないマンションに対しては、指導・助言・勧告を行います。

例えば、​​管理者が定められていない、総会が開催されていない、管理費と修繕積立金額が区別されていないなどです。

管理計画認定制度の背景

管理計画認定制度の背景には、老朽化したマンションの増加や居住者の高齢化、資金不足などの影響により、管理不全に陥ることが懸念されています。
国土交通省の調査によると、築40年超のマンションは103.3万戸に上ります。(2020年2月時点)20年後の2040年には、約3.9倍の404.6万戸となる見込みです。

(参考:国土交通省「築後 30、40、50年超の分譲マンション戸数」

建物が老朽化した状態で管理が行き届かなくなった場合は、周辺環境の悪化や倒壊のリスクがあり、居住者や近隣住民に被害が及ぶ可能性もあります。

中古マンションの空き家が増加

木造住宅では空き家問題が深刻化していますが、中古マンションの空き家も増加しているのです。
滋賀県野洲市の区分所有マンションでは、空き家対策特別措置法に基づき行政代執行が2020年に実施されました。

このマンションでは、建物の老朽化だけでなく、外壁の崩落やアスベストが見つかっていました。
このような背景から、マンションの「管理計画認定制度」を創設することで、物件の適切な管理や安全性の確保が期待できます。

マンションの管理水準が低い理由

分譲マンションの管理は、区分所有者で構成する​​管理組合が中心に行います。
しかし実際は、管理会社に委託しているところがほとんどです。

管理会社によっては、管理費や修繕積立金の不足により、管理がずさんになっている場合もあるのです。
建物の老朽化と管理費や修繕積立金が不足した状態が続くと、資産価値が下がり、売却する際に売れないなど、悪循環に陥ることも少なくありません。

管理計画認定制度による中古市場への影響

中古マンション価値判断になる

不動産投資家にとっては、中古マンションの価値判断がしやすくなるといったメリットがあります。
中古マンションの管理状態が明確であれば、管理状態の良いマンションほど価格が上がる可能性があるのです。

中古マンション購入時の支出を抑えられる

中古マンション購入時に修繕積立金が不足していた場合は、一時金として修繕積立金を増額する形で徴収されるケースがあります。

しかし、管理計画の認定を受けた物件であれば、長期修繕計画において、一時的な修繕積立金の徴収を予定していないことが要件となっているため、中古マンション購入時の支出を抑えられます。

中古マンションの管理水準が向上する

管理計画認定制度の創設により、マンション管理の意識が高まり、これまで以上の管理体制が期待できます。

まとめ

今回は、管理計画認定制度の背景や新制度スタートによる中古市場への影響について解説しました。
管理計画認定制度が開始されることにより、マンションの管理状態を客観的に判断することが可能です。

また、中古マンションの管理水準が向上し、資産価値の維持にもつながるでしょう。

不動産投資のご相談なら

お客様の望む人生設計に
合った不動産投資
業界トップクラスの
アフターフォロー
「ずっとお任せ下さい」の
企業理念で共に
歩んでいける企業

関連記事

無料相談実施中