マンション経営で欠かせない!外壁のメンテナンスと注意点について解説

2022.04.18

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マンション経営では、建物の定期的なメンテナンスが重要です。
特に外壁部分は経年劣化により、剥がれや破損などが発生するケースが少なくありません。

しかし「どのタイミングで外壁のメンテナンスを行うのがベストなのか」などと、悩むオーナー様もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、外壁の耐用年数や耐用年数を過ぎると発生しやすい症状、外壁塗装を行う前の注意点について解説します。

外壁の耐用年数について

外壁タイル

外壁タイルの耐用年数は20~40年程度が目安です。耐久性に優れているため、塗装によるメンテナンスが不要なケースが多いです。
塗装以外では、高圧洗浄やコーキング打ち替え、タイル交換などが必要になる場合もあります。

外壁サイディング

外壁サイディングの耐用年数は、20〜30年程度が目安です。しかし、塗装や防水工事などのメンテナンスが必要です。
外壁サイディングには、主に窯業系サイディング・金属系サイディング・木材系サイディング・樹脂系サイディングなどがあります。

外壁塗装

外壁の劣化が進むと、ほとんどのケースで塗装をしなければなりません。外壁塗装の耐用年数は、使用した塗料にもよりますが一般的に10年程度が目安です。
塗料には、主にウレタン塗料・シリコン塗料・ウレタン塗料・無機塗料などがあります。

外壁の耐用年数を過ぎると発生しやすい症状

​チョーキング現象

手で外壁を触ると白い粉が付く場合があります。これは「チョーキング現象と」呼ばれ、雨風や紫外線などで劣化することにより、このような症状が起きてしまうのです。
すぐに塗り替えが必要ではないですが、外壁塗装のメンテナンス日が近いことを示しています。

ひび割れや剥がれ

外壁にひび割れや剥がれが生じている場合は、塗装が劣化している状態です。放置していると雨漏りの原因となるため、早期のメンテナンスが必要となります。

色褪せ

外壁の色褪せが生じると経年劣化で水を吸収している状態にあり、防水性能が低下している可能性が高いです。

鉄部にサビ

外壁に使用する鉄部は、水と空気に触れるとサビてしまいます。サビが進行すると、鉄部の破損や強度が低下する場合もあります。

外壁塗装を行う前の注意点

塗装業者選び

外壁塗装を行う業者は、全国に無数にあります。なかには追加工事を多数行い、後から高額請求するなど、悪徳業者とのトラブルになるケースも少なくありません。
外壁の塗装業者を選ぶ際は、知識や実績、経験が豊富な業者を選ぶことが大切です。

塗装業者のホームページに、実績やお客様の声がしっかり記載されているか、外壁塗装の施工例、具体的な金額が記載されているかなどをあらかじめ確認しておくと良いでしょう。
このときに複数の業者を比較し、相見積もりを取ることがポイントです。なぜなら、外壁塗装の相場を知っておくと、高額請求のリスクを未然に防ぐことができるからです。

業者の所在地が曖昧だったり、大幅な値引きで手抜きの塗装が判明したり、不要な追加工事を求められる場合など、悪質な業者には十分注意しましょう。

見積書の内訳

業者選定のあとは相見積もりを取ります。見積もり書には通常、足場や養生、高圧洗浄、コーキング、屋根塗装など、多数の項目があります。
また、塗料メーカー名や塗料を塗る面積、料金なども記載されています。

しかし料金が曖昧な業者も存在します。たとえば、「○○一式」と記載されている場合は、塗装の面積や回数、単価などが記載されていないため、不透明な見積書と言えるでしょう。
見積書に不明な点があれば、納得のいくまで説明してもらいましょう。

保証範囲の確認

外壁塗装が完了したら終わりということではありません。すぐに塗装が剥がれたり、ひび割れが生じたりするなど、後でトラブルが起きるケースもあります。
アフターサービスが充実している業者であるのか、保証範囲や期間はどのくらいであるのかをあらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

今回は、外壁の耐用年数や耐用年数を過ぎると発生しやすい症状、外壁塗装を行う前の注意点について解説しました。

外壁にはタイルやサイディング、塗装など、それぞれの耐用年数があります。
経年劣化により、チョーキング現象や色褪せ、サビ、ひび割れなどが起きやすくなります。

外壁の劣化が進むと、多くの場合は外壁塗装が必要になるケースが多いです。
外壁の塗装業者を選ぶ際は、実績、経験が豊富な業者を選ぶことが大切です。
また、見積書が具体的に記載されているか確認しておきましょう。

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