2月から3月にかけて、新しい住まいをお探しの方が多いと思います。
安い物件を見つけた際、不動産会社に問い合わせてみたものの「入居者が決まったところです。」などと言われた経験がないでしょうか。

もしかしたら「おとり物件」の可能性もあります。今回は、おとり広告の仕組みや規制、おとり広告を見抜くポイントなどについて解説します。

おとり広告とは？

おとり広告は、顧客を集めることを目的とした架空広告を指します。
不動産業界で言う「おとり広告」とは、実際に存在しない物件や​​成約済みの物件、入居者が埋まり、取引対象とならない物件、売却意思のない物件などです。

このようなおとり物件は「釣り物件」とも呼ばれています。
一方、インターネット上で募集が終了した物件の取り下げ忘れや故意に広告のような掲載を行っているケースもあります。

おとり広告に関するインターネット調査について

株式会社南勝による20歳以上50歳未満の男女1,023人を対象とした「おとり広告（おとり物件）」に関する調査を実施。
ポータルサイトで気になった物件について、不動産会社に問い合わせや訪店した際「問い合わせたらすでに成約済み。他の物件を紹介された」という経験が4人に1人があると回答しました。

また「おとり広告に騙された経験ありと自覚」しているのが2割強という結果となっています。

（参考：株式会社南勝「おとり広告（おとり物件）」調査）

一方、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会がポータルサイト広告適正化部会の構成会社4社が運営する不動産情報サイトを対象に行った調査によると、調査対象335物件のうち41物件（12.2％）が「おとり広告」と認められています。
事業者別では、36社のうち13社（36.1％）に「おとり広告」と認めらています。

（参考：公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会「インターネット賃貸広告の一斉調査報告（第8回））

不動産に関するおとり広告の規制

宅地建物取引業法32条では、誇大広告等の禁止が規定されています。
著しく事実に相違する表示や実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。

おとり広告をした宅地建物取引業者は、指示や業務停止処分となります。
また、情状が特に重い場合は、免許取消し処分を受けることがあります。

さらに、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金の規定もあるため、注意が必要です。
その他、細かい不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」に定められています。

一方、​​国土交通省は、2021年11月11日に『おとり広告の禁止に関する注意喚起等について』を関係団体に通知しています。

おとり広告の見抜くポイント4選

1.長期間掲載されている

お部屋探しの際に問い合わせをしたことのある物件で、そのときは断られたにも関わらず、長期間に渡り、掲載が続いているようなケースです。

2.条件が良すぎる

立地条件が良く、家賃が相場より極端に安い物件などです。
例えば、東京都の築浅物件で1LDK・家賃6万円、敷金礼金ゼロゼロ、駅から徒歩3分のような好条件があれば、おとり広告の可能性が高くなります。

また、極端に安い物件は、それなりの理由があることが多いです。
心理的瑕疵や物理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵などです。
いわゆる不動産の広告で「告知事項あり」と記載されている物件を指します。

3.取引形態を確認する

不動産の取引形態は、大家＝貸主、大家の代理人＝代理、大家から直接物件の募集を依頼されている＝仲介元付、不動産会社（仲介元付）から広告掲載のみ許可されている＝仲介先物などです。
仲介先物は、大家と直接関わりがなく、物件の責任が薄いため、おとり広告の可能性が高くなります。

4.定期借家の悪用

今すぐにでも契約したい物件で、広告の下の方をよく見ると契約期間が3ヶ月など、明らかに契約期間が短く、別の物件を紹介する手口です。

まとめ

今回は、おとり広告の仕組みや不動産に関するおとり広告の規制、おとり広告の見抜くポイントなどを解説しました。

お部屋探しは、ある程度の専門知識が必要となるため、おとり広告に引っ掛かってしまうケースもあります。
おとり広告を見つけた場合は、都道府県の宅建業を管轄する部署や物件を掲載しているサイトに相談してみましょう。