マンション経営を行うにあたり、さまざまなリスクに備えておかなければなりません。
経営ノウハウや空室対策など、事前準備が必要ですが「具体的にどのような対策が必要？」などと悩まれているオーナー様もいるのではないでしょうか。
この記事では、マンション経営で失敗する理由やマンション経営で失敗しないコツについて解説します。
不動産オーナーが悩みを抱えることが多いのが空室問題です。
毎月の賃料が入ってこなければ、維持管理のランニングコストに加え、ローンの返済が厳しくなります。
退去する住人が出てきたり、継続的に空室が埋まらない場合は何らかの対策をしなければなりません。
空室率が高くなる原因として、入居者のトラブルがあります。
特にコロナ禍では、騒音トラブルが増加している傾向です。
警視庁によると、2020年の110番通報（東京都）は、約157万1,000件のうち、最も多かったのが公害（人声騒音・カラオケ騒音）であることがわかっています。
騒音トラブルは、当事者同士で解決しない場合も多いです。
最悪の場合、事件に発展するケースも見られます。
最近では、宮城県白石市の路上で殺人未遂事件が発生し、騒音トラブルの可能性が報じられています。
（参考：TBS NEWS「宮城・白石市殺人未遂、アパートで飲み会 騒音トラブルか」）
もう1つは、家賃滞納問題です。
滞納が続くと家賃収入が得られなくなり、住み続けられると新たな募集もできません。
裁判所に強制執行の手続きを行う場合も、時間と費用がかかり、オーナーの負担も大きくなります。
また、コロナ禍で収入が激減し、今後も家賃滞納が起こる可能性もあるでしょう。
建物の経年劣化で住み心地が悪くなり、退去する住人も増えるかもしれません。また、建物の維持・管理を怠っていると、老朽化の進み具合も早くなるのです。
また、築年数が古い物件は、価値が下落し、売却する際も安く買い叩かれる可能性もあります。
特に法定耐用年数を超えた物件は、ローンを組めない場合もあり、買い手が付きにくい傾向にあります。
不動産会社の言われるがまま物件を購入したものの、入居者が集まらず空室が続くようなケースです。
物件を購入する前に立地や周辺環境、家賃相場、利回りなど、さまざまな情報収集を行わなければなりません。
物件を購入する前は、これらのリサーチを事前に行うことが空室対策につながります。
マンションを購入する際に重要なのが立地です。
地方で人口が少なく、駅から遠い場所にある物件は空室が埋まらない可能性もあります。
駅から近く都心部など、人の集まる場所にある物件では、入居率アップが期待できます。
ターゲット層に合っていない物件を購入すると、なかなか空室が埋まらず、入居者を募集しても効果がありません。
その地域の特徴やニーズを把握し、ターゲット層に合った物件を購入することがポイントです。
通常、オーナーは管理会社に物件管理を委託します。したがって、管理会社の選定を間違えると失敗する可能性もあります。
物件の管理を怠った場合、入居者から不満が続出し、退去する人が増えるかもしれません。修繕や隣人のトラブルに対し、迅速に対応できる管理会社を選びましょう。
利回りの高い中古物件を購入したものの、大規模修繕で高額の費用が発生したり、建物の老朽化が進み、リフォーム費用が予想以上にかかる場合もあります。
物件を購入する際は、目先の高利回りのみで判断せず、将来を見据えた物件選びが大切です。
物件を購入する際は、将来どのように、どのくらいの価格で売却できるかなどを考えておく必要があります。
収益物件のまま売却するのか、建物の買い手が付きにくい場合に更地にして売却するのか、早い段階から出口戦略を考えておきましょう。
今回は、マンション経営で失敗する理由やマンション経営で失敗しないコツについて解説しました。
マンション経営において、立地条件がよく、ターゲット層に合った物件を選ぶ必要があります。
物件の維持管理は、実績のある管理会社に依頼しましょう。
