実際はいくら?マンション経営にかかる初期費用について解説

2022.03.03

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マンション経営を始める際に気になるのが初期費用です。
しかし「実際どのくらいの費用がかかるかわからない。」などと、いろいろと気になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、マンション経営にかかる初期費用や注意点について解説します。

マンション経営にかかる初期費用

1.マンション取得費用

もっとも費用がかかるのは、マンションを購入する費用です。
一棟まるごと購入する一棟経営と一部屋単位で区分マンションを購入する区分マンション経営があります。

マンション購入費用は、立地や築年数、規模、新築・中古によって価格が異なります。
数千万円〜1億円を超えるものまでさまざまです。

中には旧耐震基準で劣化が激しく、リフォームが必要な物件は、一部屋数百万円で購入できる場合もあります。

首都圏のマンション市場動向

不動産経済研究所の調査によると、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県で、昨年1年間に発売された新築マンション1戸当たりの平均価格は、6,260万円で3年連続で前の年を上回っています。
バブル期の1990年平均価格6,123万円を100万円以上、上回り過去最高となっています。

(参考:不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2021年12月度」

(参考:NHK「首都圏 新築マンション平均価格 バブル期超え過去最高に」

このように首都圏では、新型コロナウイルスのオミクロン株拡大でテレワークが広がり、今後もマンションの需要が高まっていくでしょう。

2.ローン事務手数料

アパートローンを利用する際は、事務手数料と保証料が発生します。金融機関によって異なりますが、借入額の1%〜5%程度です。

3.火災保険料・地震保険料

近年は、台風や地震などが多く発生しているため、万が一の災害に備えて火災保険に加入します。
一般的に毎年保険料を支払う方法と5年間を一括で支払う方法があります。

火災保険料は、まとめて支払う方が安くなる傾向です。保険料の相場は、補償範囲によってさまざまです。
地震保険は、火災保険とセットで加入しなければなりません。

保険料は、地震保険に関する法律に基づき、政府と民間が共同運営しているため、どこの保険会社に加入しても保険料は一律です。

4.仲介手数料

マンションを購入する際は、不動産会社に依頼することがほとんです。
売買が成立した場合に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料は上限があり、取引価格400万円を超えると、取引価格(税抜)×3%+ 6万円+ 消費税となります。

5.​​不動産取得税

不動産を取得した際に発生する地方税です。固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。
不動産取得税の計算は、以下の通りです。

固定資産税評価額 × 4%

6.印紙代

不動産売買契約書に対して課される国税です。
印紙税の軽減措置は、2020年(令和2年)3月31日から2022年(令和4年)3月31日まで2年間延長されています。

1,000万円以下で5,000円、5,000万円以下で1万円です。

7.登記費用

「所有権保存登記」や金融機関から融資を受けている場合は「抵当権設定登記」を行います。
また、登記をする際に登録免許税の支払いが必要です。税額 = 課税標準 × 税率で算出されます。

登記手続きは複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
したがって、司法書士への報酬が別途必要になります。相場は事務所によって異なり、10万円程度です。

8.その他の費用

他の物件と差別化を図るため、さまざまな設備を取り入れるオーナー様も増えています。
例えば、宅配ボックス、インターネット環境(無料)、エアコンなどの設備があると喜ばれます。

また、オートロックや防犯カメラなどがあれば、セキュリティ面で安心です。

マンション経営の注意点

空室リスク

マンション経営では、常に満室で安定しているわけではありません。空室が発生するケースもあり、家賃収入が減少し、毎月のローン返済も厳しくなります。
また、マンションで事件が起きると、事故物件の扱いになり、家賃の引き下げを行わなければなりません。

経年劣化のリスク

建物の経年劣化で住み心地が悪くなり、入居者が引っ越しする可能性もあります。
また、一定の時期に大規模修繕を行う必要もあるため、高額の費用が発生します。

まとめ

マンション経営には、さまざまな初期費用がかかります。
購入後も維持・管理の費用が発生するため、マンション本体から諸費用まで、どのくらいかかるのかをシミュレーションしておきましょう。

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