これだけは知っておきたい!不動産売却の流れについて解説

2021.10.21

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さまざまな理由で不動産を売却することがあります。特にコロナ禍では、やむを得ず不動産を手放す方もいるのではないでしょうか。
しかし、初めて不動産を売却する方は、どのような流れで売却するのかわからないかと思います。

事前に不動産売却の流れを把握することは非常に重要です。
そこで今回は、不動産売却の流れや売却の成功例・失敗例について解説します。

物件の情報収集を行う

ここでは、不動産売却について情報収集を行う理由について解説します。

自分で相場を調べる

不動産を売却するには、どのくらいで売れるのか、同じような物件はいくらで売れているのかなど、情報収集しながら物件の相場を知る必要があります。
なぜなら、相場より高すぎる価格で売り出すといつまでたっても売れない可能性があるためです。

また、不動産会社の査定についても業者によってばらつきがあります。

「売り出し価格」と「成約価格」を知る

自分で相場を調べるには、売り出し価格と成約価格の違いを知っておきましょう。

「売り出し価格」とは、チラシや物件情報サイトなどに掲載されている価格です。
「成約価格」とは、実際に取引が行われ売買が成立した価格です。

不動産売買では、売主と買主で値引き交渉が行われることがあり、売り出し価格と成約価格が異なるケースもあるので注意しましょう。

インターネットで相場を調べる

インターネットで相場を調べる方法として、国土交通省が「土地総合情報システム」を活用して「地価公示」や「不動産価格指数」「都道府県地価調査」などを調べる方法もあります。

マンションや一戸建てであれば、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している「レインズ・マーケット・インフォメーション 」を利用するのもひとつです。

一般の方でも閲覧することが可能で、 築年数、単価(万円/平米)、 専有面積、間取り、成約時期などがわかります。

不動産会社に査定を依頼する

ある程度の相場を調べたあとは、不動産会社に査定を依頼します。
注意点としては、不動産会社には得意分野や専門分野もあり、一社のみで査定を依頼すると、必ずしも希望の価格で売れるとは限りません。

したがって、複数の不動産会社に対して査定を依頼することが重要です。
不動産会社を比較することで、実績やスタッフの対応、得意分野など、より良い業者を見つけることができます。

不動産の査定方法

不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定があります。
「机上査定」とは、現地調査を行わず、近隣の売出事例や成約取引事例、物件情報などで​​査定金額を算出します。

「訪問査定」とは、実際に仲介業者が訪れ、物件の状態や設備状況、周辺施設を詳しく調査します。
その上で、精度の高い査定額を算出します。

媒介契約を結ぶ

査定の結果、営業担当者の対応や実績などを総合的に判断し、仲介を依頼する不動産会社を選びます。
売却を一社のみに任せる場合は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びます。

複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」を結びましょう。

媒介契約の仲介手数料は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約どれも同じで差はありません。

売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、不動産の売却活動を開始します。
レインズへの登録やポスティングチラシ、現地看板、インターネット広告など、集客のための広告手段をどのように行うか戦略を立てながら販売活動を行います。

物件の問い合わせがあれば、購入希望者から物件の案内・説明を行います。

買付申込と売買契約

購入希望者が決まりましたら、不動産仲介会社に「買付証明書」を提出するのが一般的です。
買付証明書には、購入希望者の物件情報、住所・氏名、購入希望価格、手付金・中間金、残代金、買主の情報などが記載されています。

仲介会社の住宅ローン事前審査など経て、問題がなければ売買契約を締結します。
売買契約前には、宅地建物取引士が同席し重要事項説明を行い、重要事項説明書を交付します。

その後、契約書に署名・捺印、手付金の授受、仲介手数料の半金を支払います。
契約すると、簡単には契約解除ができないので契約内容をしっかり確認しましょう。

売買契約時に必要な書類

  • 実印
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内)
  • 本人確認書類
  • 収入印紙
  • 仲介手数料の半金(税別)
  • 設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税納税通知書
  • 登記済権利証

物件の引渡し・決済

契約時に定めた日に決済を行います。決済方法は​​、一般的に「銀行振込」か「現金手渡し」になります。
不動産売却の決済は、売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関担当者などが立会います。

売却する不動産に住宅ローンの残債があれば、完済後に抵当権を抹消します。
不動産の引き渡しや所有権移転登記の申請も同日中に行います。

必要に応じて引き渡し前に境界確定のため、土地の確定測量も行います。
最後は、売主と買主で引渡完了確認証を取り交わすことで売買契約が完了します。

不動産売却の成功例

独自のネットワークで売却

不動産会社によっては、独自のネットワークを通じて売却できるケースもあります。不動産会社を選ぶ際には、どの分野が得意であるのか調べておきましょう。

ホームステージングを取り入れる

家具や照明などを工夫し、ホームステージングを取り入れることで内覧時の印象アップにもつながります。

営業担当者の的確なアドバイス

営業担当者から家具の配置や適切な内覧時間など、物件を見学する際に適切なアドバイスをしていただけるところは、早期に売却できる可能性があります。

不動産売却の失敗例

相場価格を大きく上回る査定額

不動産会社に査定を依頼する際に相場価格を大きく上回る査定額を提示された場合、いつまで経っても売れないケースもあります。
適切な査定額を提示していただける不動産会社を選ぶことが大切です。

大手の不動産会社という理由で売却を依頼する

大手の不動産会社=不動産売却が得意というわけではありません。管理や賃貸が得意な不動産会社もあります。

安易に値下げをしてしまった

競合物件より極端に安かったり、相場よりかなり低く売却してしまうケースです。
不動産会社の知識や経験不足でこうした取引も否定できません。

まとめ

今回は、不動産売却の流れや売却の成功例・失敗例をご紹介しました。
不動産売却では、不動産会社選びが重要になります。
インターネットや店舗で実績や口コミを確認し、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

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