マンション経営との違いは?アパート経営を成功させる5つのコツ

2021.10.18

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サラリーマンの副業やリタイア後の資産形成など、さまざまな理由からアパート経営を始める方もいると思います。
しかし、最初から安定した賃貸経営は難しく「儲からない」という声もあり、簡単ではありません。

その一方で​​成功しているオーナーさんもいます。
そこで今回は、アパート経営を始める事前準備やアパート経営を成功させる5つのポイントについて解説します。

そもそもアパート経営とは?

アパート経営は、アパートをまるごと1棟を購入し、第三者に賃貸することで各部屋から家賃収入を得ることです。
一棟だけでなく、複数のアパートを経営しているオーナーさんもいます。

アパートとは、木造や軽量鉄骨造を指しています。一般的には6〜8部屋程度になります。
アパート経営の方法は、主に以下の3つがあります。

  • 中古アパートを土地ごと購入する
  • 所有している土地に新築のアパートを建てて賃貸する
  • 土地を購入して新築のアパートを建てて賃貸する

アパート経営とマンション経営の違いについて

マンションは、アパートより規模が大きく、鉄筋コンクリート(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)などが一般的です。
このようにアパートとマンションは​​躯体構造が異なり、耐用年数も以下のように変わってきます。

木造:22年、軽量鉄骨造:27年、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート:47年

マンション経営は、いきなり一棟買いするのではなく、専有部分の一部屋を購入する​​「ワンルームマンション投資」から始める人が多いです。
マンション経営は、リノベーションのしやすさや防犯性の高さが特徴です。

アパート経営を始めるための準備

アパート経営は、何もわからずいきなり始めても最初からうまくいくことはありません。
さまざまな準備やリサーチが必要になります。それぞれ解説します。

競合物件のリサーチをする

まずは、周辺の競合物件について構造や築年数、家賃、耐震性、外観、設備など、あらゆる観点からどのような物件であるかをリサーチします。

このときに自然災害のリスクを考慮し、ハザードマップで安全な地域であるかを確認しましょう。
後で調べると、場合によっては、土砂災害警戒区域に指定されている地域であったという可能性もあります。

収支シミュレーションを行う

物件が決まっていたら、近隣の競合物件と比較しながら、何年間でどのくらいの収益が見込めるかを調べます。
インターネットでは、収支シミュレーションを計算できるサイトもあるので確認してみましょう。

アパート経営を成功させるポイント

アパート経営においては、いくつかの成功させるポイントを抑える必要があります。

①複数の専門家からアドバイスをもらう

アパート経営を成功するには、専門家の力を借りることが必要です。建築の段階から間取りやデザイン、設備などのプランを見積もってもらいます。
このときに複数の不動産会社からプランを取り寄せて、よりよいプランを見つけるようにしましょう。

②ターゲット層をリサーチする

周辺には、どのような店舗や施設があるのか確認します。
たとえば、大学が多ければ学生をターゲットにしたアパートにする、一人暮らしの会社員が多い地域であればセキュリティ面を強化したアパートなど、ターゲット層をリサーチしながら差別化を図ります。

③初期投資を明確にする

初期費用を抑えることだけを考えると魅力的な物件ではなくなるため、入居者が集まらない可能性もあります。
入居者がどのような設備を求めているのかを考えましょう。

たとえば、インターネット利用料無料、宅配ボックスの設置、オートロック、システムキッチンなど、入居者のニーズに応える設備が必要です。

④実績豊富な管理会社の選定

入居者とのコミュニケーションを取りながら、設備の修繕やクレームにもスムーズに対応できる管理会社を選びましょう。
その結果、空室対策にもつながります。

⑤予測できるリスクを考慮した資金計画

空室や大規模修繕、家賃下落、設備更新など、予測できるリスクや費用に関する支出についても考慮しながら、収支計画を立てておくことが大切です。
支出の対策を怠ると、資金繰りが悪化する可能性があります。したがって、初期の段階から余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

まとめ

本記事では、アパート経営を始める事前準備や成功させるポイントについて解説しました。
アパート経営は、中長期的な視点で複数の専門家からアドバイスを受けながら、ターゲット層のリサーチや管理会社の選定、リスクを考慮した資金計画など、初期段階から戦略を立てていきましょう。

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