継続的な家賃収入が期待できる不動産投資ですが、利益が発生するとさまざまな税金がかかります。
しかし、不動産投資は場合によって節税ができます。

「どの税金が節税できるの？」「節税目的で不動産投資しても大丈夫なの」などと、気になる方も多いのではないでしょうか？
ここでは、不動産投資で発生する税金の種類や節税できる理由、節税目的で不動産投資を行う注意点などを解説します。

不動産投資が節税対策になる仕組み

不動産投資は、他人資本で元手がある程度少なくてもできる投資方法です。
しかし、最初からすぐに収入を得ることができません。
なぜ節税ができるか疑問に思う方もいるのではないでしょうか？
ここでは、不動産投資が節税対策になる理由について解説します。

所得税・住民税の節税

所得税と住民税は、1年間の所得額に応じて税額が決まります。
不動産投資で家賃収入を得た場合、経費を差し引いた「所得税」がかかります。
サラリーマンのケースでは、給与から天引きされる形で所得税を納税しています。

そこで、確定申告時にサラリーマンの給与から、不動産の赤字分を差し引くことができます。
つまり、赤字分を課税所得から控除されるということです。
これを「損益通算」と言います。

例えば、サラリーマンの給与所得500万円で不動産所得がマイナス100万円だった場合、 500万円－100万円＝400万円が課税対象となります。
不動産投資の初年度は、不動産購入にかかる仲介手数料や登記費用、火災保険料、不動産取得税など、諸費用が多くかかるので収入を上回ってしまうことがあります。

このため、損益通算することで所得税の納める税金が減るということです。
住民税も所得税の計算と同様に損益通算が適用されます。

つまり、サラリーマンは、給与から天引きされる住民税から不動産の赤字分を差し引くことができます。
その結果、納税する金額が少なくなるということです。

住民税は、所得税の確定申告書を用いて市区町村で計算されます。
前年の所得をもとに計算され、税率は一律10％となっています。
課税所得が900万円を超えると所得税・住民税の税率は33％となり、節税効果は高いといえます。

相続税

1.現金を不動産に換えると評価額が下がる

不動産投資では相続税対策としても注目されています。
その理由として、現金で相続した場合は評価額がそのままですが、不動産に換えることで評価額が下がるためです。

例えば、1,000万円を現金で相続すると1,000万円の評価額になりますが、不動産では評価額が下がります。
土地と建物の評価額 土地の評価額は、相続税路線価や固定資産税評価額を採用しています。

一方、建物の相続税評価額は、基本的に固定資産税評価額で評価（計算）します。
これにより、土地や建物の価格は、実勢価格の7～8割程度となります。

2.不動産を人に賃貸することで相続税評価額が低くなる

不動産を賃貸するとこで「貸家建付地」として、相続税評価額を低くすることができます。
「貸家建付地（かしやたてつけち）」とは、自分の土地に建物を建てて、他人に貸している場合の敷地をいいます。

貸家建付地の相続税評価額による計算式は以下の通りです。
貸家建付地評価額＝自用地としての価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合) 借家権割合は全国一律30％と決まっています。

賃貸割合は、満室の場合を100％とするものです。

3.借入を利用すること相続税を下げられる

不動産を購入する際に借入れを行うと、更に相続税額を下げることができます。
ただし、相続税を下げることができても、借入れの返済は続ける必要があるので注意が必要です。

小規模宅地等の特例

亡くなった人が住んでいた土地（特定居住用宅地等）、事業用としていた土地（特定事業用宅地等）、亡くなった人やその親族が貸付をしていた土地（貸付事業用宅地等）など、一定の要件を満たしたときに宅地の評価額を最大で80%減額できる制度です。

特例の適用範囲

• 居住用「330m²」
• 事業用「400m²」
• 貸付事業用「200m²」

ただし、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等は対象外となります。

不動産投資で計上できる減価償却費について

減価償却とは、時間の経過と使用で価値が減少する資産を購入した際に、分割して計上する会計処理のことです。
不動産は建物の劣化に伴い、資産価値が下がります。

減価償却費も不動産投資の収入から差し引くことができるので節税が期待できます。
償却率について 償却率は、建物の取得時期、建物の種類、耐用年数などで異なります。

法定耐用年数の例：木造22年、重量鉄骨造（S造）、34年鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)47年 法定耐用年数を過ぎると、節税効果が見込めなくなります。
減価償却ができるのは「建物」のみです。

「土地」は年数が経過しても価値が減るわけではないからです。
減価償却費は、定額法・定率法・簡便法などの計算方法があります。

また、耐用年数が過ぎている物件を購入する場合は、銀行から融資を受けられないケースもあります。

節税目的で不動産投資を行う注意点

不動産投資で節税ができることはメリットにもなりますが、いくつかの注意点もあります。

• 赤字経営で銀行融資の審査が厳しくなる 不動産投資で赤字が続くと、別の追加融資を受ける際に審査が厳しくなり、融資を受けられない可能性もあります
• 利益が出ると節税が難しくなる 前述のとおり、家賃収入から経費を差し引いた分に対し「所得税」がかかります。サラリーマンの給与から不動産の赤字分を差し引くことができるので、家賃収入が多くなると経費よりも上回るため節税が難しくなります

空室リスクや金利上昇のリスク 節税目的で不動産投資を行うと、空室リスクやローンを組んで投資物件を購入する際の金利上昇リスクを軽視しがちです。
空室や金利変動のリスクを考慮しながら、物件選びや収益のシミュレーションを行いましょう。

まとめ

本記事では、不動産投資で発生する税金の種類や節税できる理由、節税目的で不動産投資を行う注意点などを解説しました。
所得税や住民税、相続税対策にもなる反面、節税目的以外にも、本来の不動産投資に関するさまざまなリスクに備えて、計画的に安定した経営を目指すことが大切です。