不動産投資はインフレ対策に有効か?メリットとともに解説

2021.08.18

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不動産投資は「インフレ対策として有効」と言われています。日本銀行では物価上昇の目標を2%と打ち出しています。
しかし「インフレとはどのような状態?」「不動産にどんな影響が出るの?」と気になる方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、インフレの仕組みや原因、不動産投資がインフレ対策になる理由、不動産投資の注意点などを解説します。

そもそもインフレ(インフレーション)とは?

インフレとは、物価が上昇し、モノの値段が上がり続けることを指します。
つまり、貨幣価値が下落している状態にあります。

これにより、円の価値が下がると円安になる可能性があります。

例えば、これまでコーヒーを100円で買っていたところ、コーヒーが200円となった場合、コーヒーを買うのに2倍のお金が必要になったことで、お金の価値は2分の1になったということになります。

逆に物価が下がり、お金の価値が上昇することをデフレ(デフレーション)と言います。
インフレになると、企業の売上げもあがり給料もあがる傾向にあります。
その結果、購買意欲も高まるので、景気が良くなり経済が活発化します。

日本のインフレについて

日本では、高度経済成長期やバブル経済期にインフレ状態になっていました。
特に1974年のオイルショックでは、トイレットペーパーが400円近くに上昇しました。

一方、2013年にはアベノミクスをきっかけに物価が上昇し、日本銀行は「物価安定の目標」を消費者物価指数(CPI)の前年比上昇率で2%と定めました。
直近のインフレ率についは、日本銀行の「基調的なインフレ率を捕捉するための指標」によると、2018年1月〜2月が最高となっています。

(参考:日本銀行「基調的なインフレ率を捕捉するための指標」

2020年4月以降は、新型コロナウイルス感染拡大により物価上昇率が伸び悩んでいます。

(参考:総務省「2015年基準 消費者物価指数 全国 2020年(令和2年)12月分及び2020年(令和2年)平均」

インフレが起こる原因

需要が供給を上回る

サービスの需要が供給量が上回る状態です。 発展途上国では、物が不足することが多い傾向にあり、日用品の価格が高騰することがあります。
景気拡大によって、投資や消費などの需要が大幅に増え、物価上昇を引き起こすことをディマンドプル・インフレと言います。

コスト・プッシュによるインフレ

原油や鉄等の原材料費や燃料費、賃金など、生産にかかるコストが上昇することによって起きるコスト・プッシュがあります。

不動産投資がインフレ対策になる理由

不動産投資はリスクや長期的な視点が大切ですが、インフレ対策になるとも言われています。その理由をそれぞれ解説します。

1.資産価値が下がりにくい

建物の価値は住み始めた瞬間から下がっていきますが、法定耐用年数が定められ、木造モルタル造20年、木造22年、軽量鉄骨造27年、重量鉄骨造34年、鉄筋コンクリート(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)47年となってなり、長期間にわたり資産価値があることがわかります。

資産価値の下落分は、耐用年数に応じて減価償却費として計上することができます。

2.マンション価格が年々上昇している

国土交通省「不動産価格指数(住宅)」によると、2013年から始まったアベノミクスやオリンピック誘致で、首都圏を中心にマンション価格が上昇し続けています。(参考: 3.物価指数の上昇">国土交通省「不動産価格指数(住宅)令和3年3月・第1四半期分」

インフレ時には現金や預貯金の価値は下がりますが、賃貸物件の家賃は物価指数と共に上昇する傾向にあります。

2018年の総務省統計局「住宅・土地統計調査」によると、1988年から賃貸住宅の1ヶ月当たり家賃推移が上昇しています。
また、消費者物価指数も上昇傾向にあります。

(参考:国土交通省「2018年総務省統計局「住宅・土地統計調査」

4.借入れでローンが目減りする

インフレによる通貨価値の下落で、元本は実質的に目減りすることになります。
物件価格や賃料が上がっても、借入金額の額面は変わりません。

例えば、物件価格2,500万円で賃料9万円、融資が1,500万円の融資とします。
購入後にインフレが起こり、物件価格2,700万円で賃料10万円となっても融資が1,500万円のままであるため、実質的にお金の額面価値が目減りしている状態になります。

金融資産であれば現金の価値が下がりますが、現物資産に変えておくことでインフレ対策になります。
ただし、インフレ時は購買意欲や消費が高まり、資金供給が減少するため金利が上昇する可能性もあります。

したがって、住宅ローンを固定金利ではなく変動金利にしている場合は、必ずしもインフレが有利になるとは限りません。

不動産投資の注意点

空室リスク

常に満室で安定的な賃貸経営ばかりではありません。長期的に借りてがつかないケースもあります。
空室で家賃収入がゼロという可能性もあります。
立地や駅からの距離、住みやすさ、防犯性など、さまざまな状況を考えながら物件を選ぶ必要があります。

老朽化リスク

建物の外観、設備の老朽化が著しく、共用部分が掃除されていない、郵便ポストがボロボロなど、見た目からはっきりと老朽化がわかる物件は敬遠されがちです。
修繕コストをシミュレーションしながら、適切な時期に行うことが大切です。

自然災害のリスク

地震や台風、洪水など、大規模な災害で建物が滅失・損壊する可能性があります。
物件によっては、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に指定されていることもあるので、ハザードマップ等で調べてみましょう。

まとめ

ここでは、日本のインフレの仕組みやディマンドプル・インフレ、コスト・プッシュインフレなど、インフレが起こる原因を解説しました。

また、不動産投資は、資産価値が下がりにくいことやマンション価格の上昇、消費者物価指数と家賃の連動など、不動産投資がインフレ対策になる理由もご紹介しました。
不動産投資は、長期的な視点とあらゆるリスクに注意しながら物件を比較検討しましょう。

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