競売物件購入のメリットデメリット

2021.06.14

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市場よりもかなり安く不動産が手に入る方法が競売物件の購入です。裁判所の競売物件は、少し特殊な面を持つ中古物件になります。メリットとデメリットがあり、一般の物件とは注目点にも違いがあるため理解が必要です。
競売物件が売り出される意味から推測し理解しておくことが、条件をうまく活用できるポイントになるでしょう。

競売物件とは何か

競売物件とは所有していた人が何らかの事情によって代金を支払えなくなったことにより、債権者が物件を差し押さえ裁判所の権限によって強制的に売却する事です。一対一で取引される物件とは違い、入札の形を取るため、一番高く買ってくれた人に売却されます。 この代金は債務者の返済に充てられるところも特徴です。

ここで特徴的な部分が出てきますが、それは売主がいない点にあります。差し押さえたものを強制売却するため、債務者は売却する意思を持っているとは限りません。
つまり、競売物件には売主という存在がなく、裁判所が所有移転手続きをおこないます。 これにより所有権を手に入れる形なのです。

競売物件のメリット

購入費用が安い

不動産の売買で注目されるのは、何よりも購入費が安いからです。競争入札の形になるため、一番高額な金額を入札した人に権利がいきます。
そうなるとを市場価格よりも高額になりそうに見えますが、実際にそこまで多くの人が入札するわけではありません。人数が限られた中で進むため、市場価格よりも高額な設定になりにくいのです。
実際に一般的な物件の場合、競売市場修正がかけられます。そのため市場価格よりも大体3割程度は安くなると考えられのも特徴です。

多様な物件がある

競売物件には一般的な不動産会社が入らないため、市場には出にくい物件が出てきます。 この多様性が大きなメリットです。
非常に多種多様な物件が集まるのは、不動産会社が手を出しにくいところまで出てくることがあげられます。例えば特殊な形状をした土地に建てられていたり、農地まで可能性があるのです。アパートが一棟まるごと出てくるケースもあるほどです。

小さな面積の土地が隣に欲しいけれど、なかなか出てこない上に建物が建っていたり条件が合わないケースもよくあるでしょう。こうした土地も出てくる可能性があります。それも通常よりも安く購入できるのです。

手続きが簡単

競売物件の場合には土地の所有者が存在しません。そのため所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きが必要ないのです。
このような手続きはすべて裁判所がおこなうため、購入者は入札用の書類を提出し保証金を納付すれば済みます。 暴力団員などに該当しない旨の書類もありますが、どれも手続きとして難しいものではありません。
最後に残りの代金を振り込みか持ち込めば、競売としての手続きは終わります。

実際に不動産取引した経験がある人なら、これがいかに簡単かわかるはずです。司法書士に依頼することもありませんし、売買契約書を交わすこともなく取引が終わります。買主からすると、手にするまでの負担はかなり少ないのです。

競売物件のデメリット

引き渡し義務が存在しない

競売物件の大きなポイントは、売主が存在しないところです。これがデメリットになるのが、引き渡し義務がないところでしょう。
非常に大きな問題で、元の所有者が不法占拠し続けるケースも出てきます。一般的な物件なら不動産会社が間に入り取引しますが、競売物件では自分で不法占拠する相手に対処しなければいけません。不法占拠している場合には、自分で引き渡しの交渉をして裁判所に引き渡しの申し立てをしなければいけないのです。さらに退去しない場合には、強制執行をするしかありませんが、その際の運搬費用なども買主になります。

内覧ができない

一般的な物件の取引では、事前に内覧をして状態の確認をしますが、競売物件ではできません。これが大きな問題を引き起こす可能性が出てきます。
物件の情報は物件明細書と現況調査報告書、評価書という3つの書類しかないのです。この書類だけで、物件の状態など内容の判断をしなければいけません。

物件明細書は、権利がまとめられた書類です。現況調査報告書は、建物の種類・構造・どのように使用されてきたのかが記載されています。これが内容を確認する情報の中心です。周辺環境や図面などは評価書に記載されています。実際にこれだけの情報しかない中で取引するのは、かなりのリスクがあるのです。現地に赴いて、外から見たりはできます。

瑕疵担保責任がない

物件を購入して、何か問題があるのなら、瑕疵担保責任が発生します。しかし、競売物件の場合にはこの瑕疵担保責任がありません。すべて買主が責任を持たなければいけないのです。さらに、入札して落札した後も取り消すことができません。あとから問題があっても買主がすべて対応しなければいけないのです。

購入する前の段階から、その物件をどのように使うのか、判断しておかなければいけません。使い道がうまく出てこない物件では、いくら安くても意味がなくなります。

住宅ローンの問題と保証金

一般的に物件を購入する場合には、現金ではなく住宅ローンを組みます。不動産は高額な取引になるためですが、競売物件の場合にはこれが非常に難しくなるのです。
住宅ローンの申し込みはできますが、入札となるためはっきりとした金額が出てきません。金融機関でも違った扱いとなるため、これまで競売物件を利用した実績がないと難しい部分があるのです。

この問題とともに出てくるのが、売却基準価格の2割を保証金として用意しなければいけない点です。入札時に用意するお金ですが、落札できなければ戻ってきます。落札した場合には、期日までに残金の支払いができないと、没収されてしまうのです。資金繰りの面でしっかりした状態がなければ、競売物件の取引は、非常にリスキーになりかねません。

競売物件に似ている公売もある

公売は税金の支払いができなかった時に差し押さえ売却されることを言います。住宅ローンなどの支払いが滞って競売にかけられるのと似ていますが、相手が国政局や税務署などになる点に違いがあるでしょう。入札方式で売却されて税金に充てられることになりますが、競売物件と異なる点がいくつかあります。
公売の場合、管理は国や地方自治体がおこないます。裁判所ではありません。公売では競売のような占有者がいたり、残置物が残ったりすることもないのです。きれいな状態で取引されるため、あとから問題になる部分がかなり少なくなります。その分、取引価格は市場価格に近く、競売物件ほど安くなりません。

まれに占有者が残る場合もありますが、その場合には競売物件と変わらない価格に設定される場合があります。
どちらの取引でも、最近ではインターネットで検索できるようになりました。サイトも公開されているので、スムーズに取引ができます。ある程度の知識と資金の用意が必要となりますが、格安の物件を手に入れるための方法として理解しておくことが大切です。

競売はデメリットを理解して

不動産の入口競売は素早く手続きを進められ、安価で手に入れられるメリットがあります。有効な手段であるのは間違いありませんし、リフォームに資金を回す方法も撮れるでしょう。その半面で大きなデメリット持つため、あとから後悔しないように理解が大切です。

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