オーナーチェンジ物件を購入!メリット・デメリットは?

2021.04.22

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不動産投資と言うと、多くの方は新たな建物を建ててそれを貸し出して家賃収入を得るというイメージがありますが、これとは別に既に入居者のいる物件を購入する「オーナーチェンジ」という方法もあります。

今回はこのオーナーチェンジ物件を購入する際のメリットとデメリットを説明して行きたいと思います。

オーナーチェンジ物件とは?

不動産投資の対象となる建物にはいくつかのタイプがありますが、その内、既にオーナーが賃貸物件として運用している状態で売りに出されている物件を「オーナーチェンジ物件」と言います。
オーナーチェンジ物件では文字通り「オーナー」だけが「チェンジ」されますので、それ以外の部分は購入前の状態がそのまま引き継がれます。

具体的には、物件取得前に結ばれていた賃借人との間の賃貸借契約がそのままオーナーチェンジ後も継続されるということになります。
また、貸借人退去時の敷金返還義務などや物件の管理ルールなども引き継がれることになります。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件には以下のようなメリットがあります。

すぐに家賃収入を得られる

既に入居者がいる状態で物件を取得するため、すぐに家賃収入を得ることができます。
賃貸借契約がそのまま引き継がれるので、入居者を新たに募集する必要もありません。

不動産投資において最も大きなリスクとなるのは空室リスクです。
どんなに良い条件の物件であっても空室であっては収益を得ることはできません。
その点、オーナーチェンジ物件は空室リスクとはほとんど無縁であると言えます。

収支の予測が立てやすい

入居者をそのまま引き継ぐということは、当然ながら家賃収入をそのまま引き継ぐということを意味します。つまり、安定的な収入を見込める状態で物件を取得するということになります。
そして、収入が安定しているということはそれだけ収支の予測が立てやすいということを意味します。これは、不動産投資をする上ではとても大きな要素です。
また、安定した収入が見込めれば金融機関から借り入れをする際にも審査に通りやすくなります。

比較的安価な物件が多い

オーナーチェンジ物件は一般的な居住用物件と比較して安価な物件が多いという特徴があります。これは、それぞれの物件の査定方法の違いによります。
一般的な居住用物件は取引事例比較法に則って査定が行われます。この方法では、条件の類似した不動産の制約事例を参考にして、その平均値を基準に査定価格を計算します。
一方、オーナーチェンジ物件では収益還元法に則った査定が行われます。この方法では、その物件の持つ収益力を根拠にして査定価格を計算します。
両者では、オーナーチェンジ物件の場合に実質利回りを少しでも大きく見せるために物件価格をやや低めに設定する傾向があるため、一般的な居住用物件と比べると安価な物件が多くなるのです。

リフォームを行う必要が無い

新規に建物を建てる場合や、既存の建物でも全室未契約の状態で取得する場合には、入居者と契約する前にリフォームを行うのが一般的です。しかし、オーナーチェンジ物件の場合にはこうした必要はありません。
リフォームというのは、入居者の退去後に入居者の過失による損傷や経年劣化などに対応するために行うものなので、入居者がいる状態ではそうした作業を行う必要が無いのです。 従って、リフォームに掛かる費用も抑えられるということになります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

以上のようなメリットがある一方で、次のようなデメリットもあります。

内覧をできないことが多い

オーナーチェンジ物件には必ず既に入居者がいるため、物件取得前に内覧を行うことが基本的にはできません。もちろん、借主に許可を得れば不可能ではありませんが、実際にはそうしたケースはほとんどありません。
内覧ができないということは、つまり後々高額な修繕費が必要になる瑕疵を事前に把握できないということですから、この点は非常に大きなリスクになり得ます。共用部分の状態を確認することである程度のチェックはできますが、やはり内部のチェックを行うに越したことはありません。

入居者を選べない

物件の前オーナーが結んだ賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになる以上、入居者を選ぶことはできません。入居者の選定は不動産投資の成否を分ける非常に有用な要素であり醍醐味でもあるのですが、オーナーチェンジ物件ではこの点での自由度は全くありません。
オーナーとしては当然、なるべくトラブルを起こさない入居者と契約したいのが本音ですが、オーナーチェンジ物件である以上はこの点は諦める他ありません。もっとも、建物内にまだ空室がある場合には、その部分に関しては入居者を選ぶことはできます。

家賃を変更しづらい

不動産のオーナーとしては、収益を増やすためには当然家賃を上げなければなりません。しかし、オーナーチェンジ物件ではそう簡単にはいきません。
そもそも、入居者が契約を結んだのは物件売却前のオーナーであり、賃貸借契約が新オーナーにそのまま引き継がれる以上は、入居者からすれば家賃の引き上げは「話が違う」ということになります。
もちろん、家賃の額は入居者の同意を得なくても変更できますが、その場合には入居者が退去してしまう可能性が出てきます。つまり、家賃の引き上げは空室リスクを招く可能性があるのです。他方、家賃の引き下げはほとんどの場合とてもスムーズに話が進みます。

物件購入時に確認すべきポイント

オーナーチェンジ物件を購入する際には確認すべきポイントがいくつかあります。

実際の物件の状態

写真や動画、文字情報などももちろん重要ですが、現地に赴いて実際の物件の状態を確認するというのもオーナーにとってはとても重要な作業です。
実際に自分の目で見て、物件の管理状態や外観・内観、周辺の環境などを十分に確認しましょう。

過去の入居履歴

入居者を選ぶことのできないオーナーチェンジ物件ですが、物件を購入する前に過去の入居履歴を確認することは可能です。入居履歴を確認することで、過去にどのような属性の人がどれくらいの期間入居していたかを事前に把握することができます。
そしてそれによって、どの程度の空室リスクがあるのかをある程度予測することができます。入居履歴は管理会社に提出を求めれば閲覧することができます。

前オーナーが物件を売却した理由

もしも前オーナーとの連絡が可能な場合には、何故その物件を手放したのかを確認する必要があります。仮に十分な収益のある物件であれば、投資家として手放す理由はありません。
もちろん、「引き継ぎ手がいなかったから新しいオーナーを探していた」「まとまった現金が必要になった」といったやむを得ない理由であれば話は別ですが、そうでなければ何らかの収益上の理由が存在していると考えられます。
ですので、その辺りの事情を物件購入前に確認しておく必要があります。

売却する時のことも考える

オーナーチェンジ物件を取得する際には、将来的にその物件を売却する時のことも考えて選ばなければなりません。その際考慮すべきなのは、空室リスクが低いかどうか、そして賃料が安いかどうかです。
当然、空室リスクが低く賃料が安い物件の方が売却時に買い手が付きやすくなります。
具体的には、以下の3つの条件を満たしていると売却しやすくなります。

  • 築年数が浅い
  • 立地条件の良い
  • ワンルームもしくはそれに似た間取り

逆に、以下の条件の物件は売却が難しくなります。

  • 築年数が古い
  • 立地条件が悪い
  • ファミリータイプの間取り

まとめ

不動産の入口今回はオーナーチェンジ物件について取り上げ、そのメリットとデメリットを紹介してきました。オーナーチェンジ物件に投資することには様々なメリットがある一方で、いくつかのデメリットもあります。
また、物件を購入する際に確認すべきポイントもあります。不動産投資をぜひ参考にしてみてください★

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