不動産投、どうして失敗したのでしょう?

2020.05.15

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不動産投資は一般的にはミドルリスク・ミドルリターンなどと言われる事が多いですが、万人が必ず成功する投資など無いように、不動産投資も判断を誤れば思うような利益を得られないばかりか、逆に多額の損をしてしまう可能性があります。
今回は不動産投資における失敗例をケースごとに見ていき、どうすれば失敗を回避できるのかを考えていきましょう。

賃貸需要の依存度は…?

Aさんが銀行から融資を受けて購入した投資用中古物件は、とある大手企業の工場や実験施設が近くにあったので、関係者からの入居需要が見込める物件でした。
購入当初はAさんの思惑通りの高稼働。需要が高いため家賃を下げる必要もなく、順調な運営を続けていきました。

 

しかし数年後、大手企業が工場の移転を発表。

 

跡地への企業誘致の話も遅々として進まず、Aさんの物件はたちまち空室が目立つようになりました。
Aさんは売却を試みましたが、空室が多い物件ではなかなか買い手がつきません。
結局残債以下でしか売却できず、返済のため今までに得た利益の殆どを放出しなければなりませんでした。

賃貸需要の見極めが大切

Aさんの失敗は、近くにあった大手企業に、賃貸需要を依存し過ぎてしまった事にあります。
この状況、例えばAさんの物件を商店だとすると、商品棚には一種類の商品しか無く、それを手に取るのは同じ目的をもった人たちだけ、このように言い換える事が出来るのではないでしょうか?
これがビジネスとして如何に脆弱であるかは、想像に難くないはずです。

もちろん、周辺に賃貸需要を刺激する施設があるということ自体は歓迎すべきものですが、武器がそれしか無いという状況は避けるべきです。
例えば駅からのアクセスが良かったり、戸数分の駐車場が確保できたファミリータイプであったり。
企業や団体等、特定の要素に依存しない強みがどの程度あるのかを判断することが大事です。

手のかけすぎにもご用心?

Bさんは一棟の中古収益物件を保有していました。
まずまずの入居率を維持していましたが、外観、内観ともに少々古臭い印象は否めず、特に女性からの反響は全くと言っていいほどありません。

そこでBさんは、外観、内観ともに大規模な改修工事を行うことにしました。
手元の資金だけでは費用の全額を拠出する事が出来なかった為、リフォームローンを借りることになりましたが、賃料単価アップにも期待が持てるため、トータルでは増収に繋がるという算段でした。
確かにBさんの思惑通り、女性からの反響が得られるようになり、賃料単価も以前よりは高い水準の物件となりました。
しかしあくまで中古物件。増収効果は確かにあったものの、リフォームローンの返済を上回るほどの増収には至らなかったのです。
結果Bさんは、リフォーム前よりも収入と返済のバランスが悪化してしまいました。

その費用、かけても大丈夫?

結果としては、Bさんが見立てた増収の試算が甘かったという事になりますが、なぜBさんは判断を誤ってしまったのでしょうか?
確かにリフォームによって賃料単価を上げるという行為はよく行われています。
しかし修繕とは、あくまで物件が持つポテンシャルを維持するものです。
例えば築30年の物件が有ったとして、それにしっかり手をかけて、まるで新築と見紛うばかりの美観に仕上げたとしても、それはあくまで「新築物件並みに状態の良い築30年の物件」でしかありません。
当然ながら新築物件と同等の賃料を得ることは難しいでしょう。

計画する修繕費に対して、現実的にどの程度の効果が見込めるのか。
その結果今回の修繕費はどの程度の期間で回収が可能なのか。
この様な考え方を「費用対効果」と言います。
この場合「効果」を見誤らない様にすることが肝要ですから、自分だけで判断せずに、管理会社等プロの意見も取り入れた方が良いでしょう。

なお今回は解りやすい様に一棟投資物件を例としたいましたが、これは区分投資物件にも同じことが言えます。
むしろ区分の場合、日当たりや階数によって、同じ建物内でも賃料単価が違う場合があるため、費用対効果もまた異なってくる可能性があります。

念願の高利回り物件も…?

Cさんが区分マンションを購入した決め手は、高い利回りでした。
築年数は30年程度、最寄り駅からは徒歩15分ほどと決して良い条件の物件では有りませんでしたが、周辺相場よりも高い利回りが魅力の物件でした。
賃貸中のオーナーチェンジ物件で、現入居者も10年近く滞納無く住んでいる優良入居者のようでしたので、Cさんは迷わずこの物件を購入することにしました。

取得して数年経ったある日、Cさんのもとに入居者から解約の通知が届きます。
当然Cさんはリフォームして賃貸募集にかけようと思い立ちましたが、10年以上も住んでいた入居者だったためか、想定を超える内装費がかかってしまいました。
また募集にあたっても、以前の賃料より大幅な下落を許容せねばなりませんでした。
もちろん多少の賃料減は想定していましたが、築年数と立地の悪さが足を引っ張る格好となってしまったのです。
念願叶って購入した高利回り物件は、僅か数年で周辺相場よりも低い水準の不良物件となってしまいました。

安いものには理由がある!

利回りの高さに目を奪われたあまり、他に検討すべきポイントを蔑ろにしてしまった事が、Cさんの失敗理由です。
利回りが高いということは、つまり値段が安いということ。
安いものには、当然安いだけの理由があって然るべきです。

修繕費用が掛かるのは致し方ない事ですが、特にCさんの物件は築年数も古く入居期間も長かったので、より慎重に判断するべきでした。
また入居期間が長い入居者は、その入居者の入居時よりも物件の経年により賃料単価が下がり、相対的に高い現行賃料となっている場合があるため、退去後の賃料設定には注意が必要です。

またCさんの場合は、利回りに目を奪われるあまり、物件の築年数や駅からの距離といった、条件面のリスクを軽視してしまいました。
特に区分投資の場合は、空室になってしまえば収入が0になるわけですから、空室の期間が続くという事態は避けなければなりません。
確かに利回りが高ければ、賃料を下げて募集する余裕が生まれますが、賃料の低さだけでその他すべての条件がクリアになるとは限りません。
ましてや不動産投資とは、20~30年程度の融資を受けて取り組むのが普通です。
目先数年の利益のみならず、先々を見据えた物件選びが重要になります。

価格が安くて注意が必要という点では、競売物件でも同じようなことが言えます。
競売物件は落札前に入手できる情報が限定的である事に加え、修繕状況が芳しくない物件も多いので、今回例としたCさん以上にリスクが高いことを念頭に置いておきましょう。

失敗しないための不動産投資とは?

今回は不動産投資の失敗について、3つの例を挙げて解説してまいりましたが、よく見比べてみるとある共通点を見出すことができます。
それはいずれのケースでも、目先の利益のみに囚われ、将来的に不安のある物件に投資してしまったという点です。
よって多角的に考えて将来的なリスクが低いであろうと思われる物件を検討していくことが、失敗を避ける近道であると考えます。
では具体的にどんな物件が将来的なリスクが低い物件なのかを、最後にまとめていきましょう。

東京圏近郊の物件に投資する。

言わずもがな東京近郊のエリアは賃貸需要が高いエリアです。
特定の施設や団体等に依存せずとも、恒久的に賃貸需要が見込めるので、周辺環境の変化により稼働が左右される事はありません。
需要が高ければ過剰に修繕等を施さずとも入居に繋がりますし、すぐ入居につながるということは家賃も落ちにくい為、利回りも下がりにくくなります。

物件は新しい方が良い

投資用不動産を運営していく過程で、入居者の退去が発生するのは致し方ない事。
その後如何に早く次の入居者を見つけ、通年での稼働率を高い水準で維持していく事が肝要です。
その上で物件が新しいということは、大きな武器になり得ます。

確かに築年数が新しければ新しいほど、相対的に取得価格は高くなり、利回りも下がる傾向にはあります。
しかし特に区分投資の場合、築年数が新しいものはまだ大きな修繕が必要にならないため、修繕積立金が低めになる傾向にあります。
結果維持コストを抑えることが出来るので、利回りは低くとも収支のバランスは大差ないということも多いのです。

不動産投資 失敗以上、失敗を避ける不動産投資について考えていきましたが、先ずはその様な堅実な物件の情報をいち早くキャッチするための情報網が必要です。
これから不道産投資を考えていこうという方は、気軽に相談できる投資家仲間や業者を見つけるところから始めてみましょう。

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