証券化して利益を取る!不動産投資信託「REIT」を考える

2019.09.24

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不動産投資は投資用物件を購入して家賃収入を得るビジネスですが、不動産投資と似た形態の投資に「REIT(リート)」と呼ばれる投資があります。
REATを調べてみると不動産投資に近く、手堅い投資である様に見えますが、よく調べないで飛びつくと実物不動産投資の利益よりも不利になってしまうこともあります。
そこで、ここではREITについてのメリットやデメリット、そして実不動産投資との比較について考えたいと思います。

REITとは?

REITは「Real Estate Investment Trust」の略で不動産投資信託(不動産投資ファンド)を指します。
不動産投資は投資家自身が収益用の不動産を取得して家賃収入を得る「直接的な運用」と言えますが、REITの場合は不動産投資法人を使って不動産を間接的に運用します。具体的には、投資家は不動産投資法人に出資し、不動産投資法人は収益不動産から家賃収入や売却益を得て、その売却益から利益を投資家に還元します。

REITのメリット・デメリット

次にREITのメリットとデメリットについて主な物を取り上げてみましょう。

REITのメリット

まずはメリットを挙げてみます。

小額から始められる

REITのメリットの第一として挙げられるのは「少額の投資」に対応する点です。
実物の不動産投資は銀行融資の利用が出来るとは言え、ある程度のまとまった資金が必要です。しかし、REITは数万円からの少額投資にも対応します。
実物の不動産の購入資金に数百万円の自己資金が必要であることを考えると、数万円から可能なREITの手軽さは魅力的と言えます。

リスクを分散できる

REITは不動産投資法人を通して複数の不動産に投資します。そのためリスクを分散することが出来ます。
実物不動産の場合、物件が何らかの原因で赤字に陥ってしまうとビジネス全体の座礁も考えられますが、REITの場合は複数の物件を少しずつ運用しているので、関係している物件のどれかにトラブルが発生しても、全体の破綻にはなりません。

運用を任せられる

不動産投資を順調に進めるためには物件の管理が非常に重要になります。物件管理がおろそかになると物件の状態が悪くなってしまい、空室の発生や家賃下落のリスクが出て来るのです。
その点、REITであれば運用を不動産投資法人に任せられるので、投資家自身の労力は少なくて済みます。実物不動産投資も不動産管理会社を厳選すれば非常に良い仕事をしてくれますが、入居者の審査などの最終判断は大家に委ねられます。REITの場合、その部分の煩雑な仕事が無く、リスクを被ることが少ないので、特に時間が取れない人やノウハウの少ない人には重宝する投資と言えるでしょう。

リアルタイムでの売買が可能

実物不動産投資の場合だと売買は簡単には簡単には行きません。
物件を購入する場合は不動産の状態や銀行融資の条件などを検討しなければなりませんし、売却の場合も買手との条件交渉などが必要になります。その点、REITであれば証券なのでリアルタイムでの売買が可能になります。時を選ばない売買は、実物不動産の取引には無いメリットです。

REITのデメリット

次にREITのデメリットについて考えたいと思います。

実際に不動産を所有しない

REITのデメリットの第一は、実際に不動産を所有しない点にあります。
実物不動産投資の場合はその不動産自体が資産になり、住居や店舗へのコンバージョンなども可能です。しかし、REITの場合は証券のためその様な応用は出来ません。

価格変動のリスクがある

REITは投資信託には価格変動があります。そして銀行預金の様な元本保証はありません。
その点、実物不動産投資も価値の面では減ってしまうデメリットはありますが、リノベーションなどによって資産価値を回復することが可能です。

倒産のリスクがある

REITは不動産投資法人に出資して不動産を運用します。そのため、仮に不動産投資法人の運用が上手く行かなかった場合には、最悪のケースとして倒産する可能性もあります。そして、その場合には証券は価値を無くしてしまいます。
その点、実物不動産投資の場合は不動産運営のリスクは被りますが、投資法人の倒産の様な自分に無関係な破綻はありません。

上場廃止のリスクがある

REITの取引は証券取引所でされます。そのため仮に不動産取引法人が証券取引所の規定を満たさなくなり、上場廃止の処分を受けてしまうと、証券の取引が困難になってしまいます。そして、その結果として証券の価値は無くなってしまいます。
実物不動産の場合には、確かに空室リスクなどは被らなければなりませんが、不動産投資法人の様な会社は基本的に無いため、REITの上場廃止リスクの様な物はありません。

不動産投資との比較

REITは不動産投資と似ている点がありますが、やはり違う点も多く、どちらにするかは良く考える必要があります。そこで、ここではREITと不動産投資について、いくつかの角度から考えてみたいと思います。

投資額

不動産投資のメリットに、レバレッジを掛けて自己資金よりも多額の投資をする点が挙げられますが、REITの場合は金融機関の融資を受けることは出来ません。
例えば自己資金が1000万円あるとすると、不動産投資の場合は数千万円の資金を銀行から借りて投資することが出来ますが、REITの場合は1000万円までしか投資が出来ないことになります。

利回り

REITを実物不動産投資と比較する上で気になるのが利回りですが、状況にもよりますが不動産投資の方が優勢な場合が多いです。
しかし、どちらの投資も状況によって変動が発生しますので、一概に「こちらが良い」と言うことが難しいです。
ただし、不動産投資の利回りは投資家の経営手腕による部分も大きいです。運営状況によっては非常に高い利回りを叩き出すことも不可能では無いのです。

資産として

不動産投資のメリットの1つに、投資用物件がそのまま資産として残る点がありますが、REITの場合は不動産としては残らず、証券となります。
双方とも利回りを生み出しますが、次世代に相続する時に大きな差が発生します。相続税の評価額が違うのです。相続税評価は、REITの場合は時価で評価されますが不動産の場合は評価が下がるため、不動産の方が相続税の面で節税になります。
尚、相続税には控除があるので一定の相続額まで発生しませんが、累進課税のために資産が大きくなると負担が大きく膨らみます。

将来…例えば25年後には

投資を始めた段階で重要視されるのは利回りが一番だと思います。しかし、それが例えば25年後…ローンを完済した後について考えると、双方には大きな差が生まれます。
仮に市況が安定し、利回りに大きな変動が無かった場合、REITも安定した利回りを出し続けることでしょう。しかし、不動産投資の場合は銀行融資から開放されると、利回りがドンと増えます。
また、不動産は上手に使い続ければ法定耐用年数よりも長く使うことが出来ますし、リノベーションなどを組合わせれば家賃水準の維持も不可能ではありません。
その他にも、実物不動産投資の場合はローンが終われば銀行の抵当権も抹消されますので、担保として利用が可能になるメリットがあります。そして、その担保を活用して銀行から融資を引き出し、新たな投資を始めることも出来るのです。

まとめ

不動産の入口REITにはメリットとデメリットがあり、投資家にはそれぞれの理解が必要になります。 その点は実物の不動産投資も同じではありますが、ローンが終わった後の相続や相続までを見越すことも重要です。
REITと実物不動産投資を選ぶ際には、次の世代までのビジネスを考えることが、資金をより有効に使う上で必要になるでしょう。

 

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