不動産投資を始めるにあたっては、より確かな投資用物件を手に入れたい物です。間違った判断をしないためにも、投資用不動産の特徴を知っておくことが重要となります。
そこで、ここでは特に一棟アパート投資と区分マンション投資の違いにスポットを当て、それぞれの特徴などを紹介したいと思います。
まずは、それぞれの特徴について考えてみたいと思います。
まずは投資金額です。
全体的に見ると、一棟アパートは高額の投資で、区分マンションは小額になります。規模にもよりますが一棟アパートは億の金額になり、反対に区分マンションは数千万円レベルに納まります。
確かに中古の小規模アパートの様に安く手に入る物件や区分マンションでも億に届くレベルの物もありますが、少数派と言えるでしょう。
一棟アパートと区分マンションを比較すると、一棟アパートが難しく、区分マンションは比較的平易と言えます。
例えば、物件のメンテナンスを考える場合、一棟アパートの場合はオーナーが決める部分が多いですが、区分マンションの場合は管理組合が主体になります。
次に一棟アパート投資のメリットとデメリットを見てみましょう。
まずはメリットです。
区分マンションや戸建ての場合は入居者が退去してしまうと収入がゼロになりますが、一棟アパートの場合はゼロにはなりません。
区分マンションは一室の家賃しか入りませんが、一棟アパートの場合は入居している世帯数の数だけ家賃が入ります。そのため収益が大きくなります。
物件の魅力は客付け力や家賃水準の維持に不可欠です。その対策としてリフォームがあります。
一棟アパートの場合だと居室だけでなく共有部分や外も含めたフルリフォームが可能になります。
専有部分までしかリフォームが出来ない区分マンションとは違い、外観を含めた一新が出来るのです。
次にデメリットを挙げてみます。
先にも挙げた様に一棟アパートは投資金額が大きくなります。そのため銀行の融資額が大きくなり、返済額も大きく膨らんでしまいます。
一棟アパートは居室のメンテナンスだけでなく、屋根の防水や外壁の塗装などの修繕も必要になります。そのため修繕費用も大きくなってしまいます。
尚、修繕は古くなると頻繁に発生し、時として同時期に必要になります。そのため事前に修繕タイミングを見越す必要も出て来ます。
空室リスク回避や退去リスクの予防のためには、不動産管理の質に気を付ける必要があります。物件の管理が悪いと住み心地まで悪くなってしまうのです。
一棟アパートの場合は、物件管理の大部分を不動産管理会社に委託することも出来るので、大家の出番は少ないと思うかも知れません。
しかし、不動産管理会社にも「良い仕事」をする会社と「それなりの仕事」しか出来ない会社があります。
その会社の仕事の質を見極めて選択し、「良い管理」が出来るかどうかは大きなポイントとなり、リスクでもあるのです。
それでは区分マンション投資のメリットとデメリットはどうなるのでしょうか？
まずはメリットを挙げてみます。
区分マンションは一棟アパートと比較して金額が安いメリットがあります。
先にも挙げた様に、アパートの場合は億の費用が発生するのに対して区分マンションの場合は数千万円単位に大体納まります。そして、特にワンルームマンションの場合はコストが抑えられることが多く、都内の物件でも1000万円レベルの物件もあります。
一棟アパートの場合は廊下や階段のメンテナンスがありましたが、区分マンションの場合は廊下や階段などの共用部分の管理は必要ありません。そのため管理もしやすくなります。
区分マンションはメンテナンス費用が安くなるメリットもあります。アパートの場合は一棟丸ごとのメンテナンスが必要ですが、区分マンションの場合は専有部分と修繕積立費でまかなうからです。
そうなると区分マンションの修繕積立費の額が気になるところですが、あくまでも一戸分の費用となるために、金額的には抑えられます。
それではデメリットはどうでしょうか？
区分マンションのデメリットは、一旦空室になってしまうと収入がゼロになってしまう点です。当然、次の入居者が現れるまで収益はありませんし、どれくらいの期間で次の入居者が現れるかは読めません。
そのため、空室リスクは一棟アパートよりも大きなリスクになってしまうのです。
一棟アパートは複数の世帯からの家賃収入となります。しかし区分マンションの場合は一世帯からの収入となるので、収益は少なくなってしまいます。
区分マンションのリフォームの範囲は基本的に専有部分に限られ、建物の外観や廊下などは出来ません。そのため、建物の外観、廊下や階段の状況によっては物件の魅力が削がれることにもなり、客付け力の低下も考えられます。
リフォームの範囲が限られることは費用的にはメリットと言えます。しかし、物件の築年数などによっては「リフォームが出来ないこと」が返ってデメリットにもなるのです。
一棟アパートと区分マンションのメリットとデメリットを取り上げましたが、どちらを選ぶかは投資家に合うかどうかによって決まります。
そこで、ここでは物件を選ぶ上での条件について取り上げたいと思います。
投資用物件を決めるポイントとして第一になるのが投資金額です。
不動産投資は株式投資などと違って、自己資金よりも多額の資金を投ずることが可能な点が魅力的なのですが、それでもやはり投資金額には限界があります。
そのため、投資家は投資できる範囲を決めた上で物件を選定する必要があります。
例えば、自己資金として億の費用が用意出来る場合は新築の一棟アパート、数千万円レベルの資金となる場合は区分マンションに決める形になります。
物件の取得条件から選ぶのも十分にアリです。
例えば、駅から近くで築浅のマンション等の場合、タイミングを逃すと儲けを見逃してしまう可能性にもなります。また、一棟アパートの場合、満室の状態で売りに出された場合などは、取得した直後から収益が発生するので見逃す手はありません。
不動産投資では物件管理が非常に重要です。そのため管理が行き届いた物件を選ぶのも判断の1つになります。
先にも挙げた様に、不動産管理会社も仕事の質が会社によって違います。そして、管理のの質は物件の状態にまで繋がり、客付け力や退去リスクにまで影響して来るのです。
例えば、管理が行き届いた物件とそうでない物件を比較してみます。
管理の良い物件は外観がきれいで掃除も行き届いていることでしょう。
しかし管理が悪い場合には、見た目もそれなりであり、掃除などのメンテナンスも良く無いことが考えられます。
その場合は管理の良い方が客付け力でも退去リスクでも有利になり、利回りを上げる上でも条件が良いのです。
一棟アパートと区分マンションですが、どちらもメリットとデメリットがあり、最終的には投資家の状況判断によります。
そして、適切な物件を選び取るには、メリットとデメリット、そして投資金額やタイミングなどの条件を分析する必要があります。総合的に考えて決めましょう。
