最近、日本を訪れる外国人観光客が増えたことを受けて、旅館やホテルなどの宿泊施設の不足が懸念されるようになりました。しかも、今は東京オリンピックを控えており、宿泊施設不足の問題は更に大きくなるのではないか？…とも言われています。
そんな中で「民泊」という宿泊形態が注目されるようになりました。そして、民泊は不動産投資の物件としても紹介されています。
しかし、民泊には知られていない点や誤解もあるかと思います。
そこで、ここでは民泊について取り上げ、メリットや問題点などについて考えてみましょう。
まずは民泊について紹介します。
民泊は「民家の全部あるいは一部を利用した宿泊サービス」と言うことができます。簡単に言うと、個人の住宅やマンションを使って旅行者を泊めるビジネスです。
宿泊サービスというと旅館やホテルを思い浮かべますが、実は旅館やホテルは、建てて良い土地が都市計画法などで決まっています。
また、不特定多数の人が使用するので、建物にも条件があります。そのため、どこでも誰でも始めることはできないのです。
しかし、平成29年に住宅宿泊事業法（民泊新法）が成立し、一定のルールの下での宿泊が可能になりました。
それ以来、民泊は届出を行えば営業ができるようになりました。今の民泊のスタートと言えるでしょう。
民泊は大きく分けて「家主居住型」と「家主不在型」の2つに分けられます。
家主居住型は住宅の提供者が同じ建物に住みながら家の一部を貸し出して宿泊させる形態です。この条件としては、宿泊客に宿を提供する日に家主が一緒にいることが必要になります。そのため、休みの間に旅行などで留守にする期間には、民泊として貸し出すことはできません。
また、家賃不在型の民泊は住宅の提供者が不在の家を貸し出す形態です。この条件としては民泊の管理者が必要となります。
民泊が広まった背景にはインターネットがありました。民泊の仲介サイトが現れて日本人だけでなく外国人にも情報が提供されるようになったのです。
実際、海外の旅行者向けのブログを見てみますと「minpaku」と紹介されているサイトを見かけます。それを見ると、民泊の宿泊料の他にも、家には履物を脱いで上がること、トイレや浴室はどうか、さらにはテレビのリモコンの使い方までの情報があるのです。
また、民泊を利用する旅行者はSNSなどで宿泊した場所の情報を世界中に発信することがあります。その情報拡散の結果ネットの中での評判が上がり、利用する旅行者が増えた…などと言ったエピソードもあります。ちなみに、インターネット経由の情報は海を越えて地球の裏側まで伝わります。情報の拡散力は驚異的とも言えるでしょう。
ここで、住宅宿泊事業法（民泊新法）のアウトラインを紹介します。
民泊は住宅に宿泊することを指します。そのため従来では作ることが出来なかった住宅地でも宿泊施設としての営業ができるようになってます。
尚、民泊の営業が可能な地域は、法律とは別途に条例で制限されている場合もあります。
民泊の営業可能な期間は年間180日以下と規定されています。また、自治体は条例で、民泊が営業出来る期間を別途に定めることが可能です。
例えば、ある自治体で民泊の営業期間を150日までと決めている場合は新法上では180日の上限ですが、条例に従って150日までとしなければなりません。
家主居住型、家主不在型の両方ともが、事業者は都道府県知事への届出が義務付けられています。家が空いているからと言って、勝手に始めることはできません。
民泊は不動産投資の対象にもなりますが、事業を始めるにあたっては住宅宿泊事業者への管理委託が必要です。そして、管理者には国土交通省への登録が義務があります。
利用者側から見ればメリットが多い民泊ですが、実は様々な問題もあります。民泊についての問題点を取り上げてみましょう。
民泊への投資を始めるためには、法律の理解と順守が重要になります。
まず、民泊を始めるためには「旅館業法」の許可「特区民泊」による認定、民泊新法の届出のいずれかが必要になります。違反には罰則があり、懲役や罰金などの重い内容となっています。
ちなみに、厚生労働省 の行った民泊の実態調査では、民泊仲介サイトに登録されている全国の15,127件の民泊の内、許可を得て営業している物が2,505件に留まる結果となりました。（調査期間…平成28年10～12月）
近隣とのトラブルも民泊の経営の上で大きな問題となっています。特に問題になるのがゴミのや騒音の問題です。
例えば、宿泊する外国人がゴミの処分方法について良く理解せずに分別せずに捨てている場合や、早朝や深夜に旅行者たちが集まって騒ぐケースが見られます。
これは日本人の感覚と外国人の意識の差などから生じることもありますので、細かい部分まで説明することも必要になります。
また、近隣住民が民泊の営業を嫌って反対運動を起こす場合もあります。例えば、民泊反対の署名活動やポスターの張り出す事例などがありますが、そのような動きがあると事業そのものが難しくなります。
民泊投資の問題の1つに転貸の問題があります。具体的には住居目的で貸した不動産で更に民泊を営まれることです。
一般に賃貸不動産は転貸を禁止していますが、民泊営業は「不特定の人に貸すビジネス」なので転貸にあたります。転貸されると不特定の知らない人物が物件に入ることになります。物件を知らない人物に粗末に扱われる危険性も出て来るので、トラブルに繋がりやすいです。
民泊を営業すると、不特定の人が住宅の中に入って来ます。そのためセキュリティの問題が懸念されます。
特に備品の紛失や破損、そして汚れなどのリスクは大きいです。
そのため、民泊の経営には入念なセキュリティ対策や、修繕費などの余裕を持つ必要も出て来るのです。
民泊で外国人を受け入れる場合には、言葉の壁も問題になります。
特に設備の使い方や注意事項などは外国語の表記が欲しいです。そして、外国語は英語だけでなく、中国語や韓国語も必要となります。
事故が起きた場合も非常に厄介な問題となります。
例えば、民泊では外国人を含む不特定の人が設備を使用します。そして、設備に慣れていない人がガスコンロを使う場合には火災のリスクも高まります。
火災リスク対策には火災保険で対応すれば…と思うかも知れませんが、民泊の場合は一般の火災保険では適用外になり、補償を受けられないこともあるのです。
では、民泊のメリットにはどの様な物があるのでしょうか？
民泊の情報はマッチングサイトやSNSを介して行われる場合が多いです。そのため旅行会社を使う必要も無く、広告宣伝費をあまり掛けずに営業することが出来ます。
旅館やホテルは都市計画の関係から住居地域に建てることは出来ませんが、民泊であれば民間住宅の利用なので営業することが可能です。
民泊事業は旅館やホテルを建設しなくても宿泊ビジネスができますが、様々な問題もあります。そして、宿泊施設の営業は不動産投資の物件管理とは全然違うノウハウも必要になります。そのため、賃貸不動産の延長線上の事業と考えると思わぬ落とし穴に落ちてしまうことも考えられます。
宿泊料の収入は非常に魅力的ではありますが、それだけのハードルとリスクがあります。事業開始には十分な注意と準備が必要です。
区分マンションでは管理規約に【民泊NG】などの記載があることも多いです。区分マンションで民泊投資を検討している方は、一度管理規約をチェックしてみてくださいね♪
