不動産投資界隈では何かと話題のシェアハウス。
しかし特に投資初心者の方で、シェアハウスのメリット・デメリット、そのリスク等についてしっかり把握している人はどのくらいいるでしょうか？
今回は話題ばかりが先行しがちなシェアハウスへの投資について、改めて一からしっかり考えていきたいと思います。
そもそもシェアハウスとはどのような物件なのでしょうか？
それを一言で表すならば「部屋とは別に、共同利用できる共用スペースがある住宅」です。
元々は一軒家や広いファミリータイプの物件を複数人で賃借するという発想から生まれており、パーソナルスペースは寝室等のごく限られた部分のみにし、キッチンやリビング等といった部分を共同利用としています。
似たような形態に「ルームシェア」がありますが、ルームシェアは一つの居室を複数人でシェアしているのに対し、シェアハウスはパーソナルスペースを除いた建物全体を入居者全員でシェアするという違いがあります。
またこのような特異性があるという事に加え、入居者間の交流という点に重きが置かれている事から、シェアハウスの運営には専門の事業者が介在しているケースが殆どです。
入居者の募集から運営、物件管理までは勿論の事、プランニングから携わっている事業者もあります。
最近では多様なサービスを提供するシェアハウスも増えており、例えば大型スクリーンを設置したシアタールーム、ジム・フィットネスエリア、楽器演奏可能な防音室などを設置したものがあります。
冒頭「何かと話題」と述べた通り、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に端を発した諸問題については、まだ皆さんの記憶に新しいのではないでしょうか。
詳細については既に記事がありますので深く掘り下げませんが、事件が明るみに出る中、シェアハウス自体の印象は、決して芳しいものでは無くなってきているように感じます。
しかし、余りにも「シェアハウス＝かぼちゃの馬車」というきらいが有ると、悪い印象が先行し、シェアハウスの商品特性について知る機会を逸してしまうのではないでしょうか。
特に件の問題に関しては、無理なサブリース契約が問題の一端を担っていた部分もあります。
確かにシェアハウス投資においてサブリース契約が行われるケースは多いですが、決してシェアハウス＝サブリースではありません。
シェアハウスという商品の特性について知ろうとするのであれば、件の問題とは切り離して考えるべきです。
今回の事件は不動産投資界隈を揺るがす大きな事件ですが、逆にシェアハウス投資について知るきっかけになったと考えてみては如何でしょうか？
今一度冷静になって、シェアハウスへの投資について、そのメリット・デメリットを見てきましょう。
先ずメリットについては以下の様なものが考えられます。
これは元を正せば全てのシェアハウス投資に当てはまるものでは無いのですが、シェアハウス投資のうたい文句として利回りの高さはよく挙げられます。
シェアハウスではキッチンやトイレ等が共同となりますので、各居室の面積は通常の集合住宅よりも狭く取られる事が殆どです。
結果建物全体に対して居室の数が多くなりますので、多くの入居者を募る事が可能となり、利回りが高くなりやすいのです。
シェアハウスという時点で多少の付加価値が付きますが、冒頭で述べた通り多様なサービスを提供し、さらなる差別化を図っている物件も増えています。
また付加価値がつけやすいという事は、リノベーションとの相性が良いという事が言えます。
例えば築30年以上が経過した木造物件をシェアハウスにリノベーションし、経過年数を補う付加価値をつけるといった取り組みも行われています。
シェアハウスは特定の層に対する訴求力が高いという特徴があります。
要は「シェアハウスでも普通のアパートでも、どっちでも良い」という人は少なく、シェアハウスへの入居希望者は、普通シェアハウスしか探しません。
結果、需要を取り込める可能性が高くなるのです。
利回りが高く、需要も取り込みやすく、リノベーションとの相性も良い。
こう聞けば素晴らしい投資商品の様にも聞こえますね。
しかしもちろん、こんなウマい話だけではありません。
投資商品である以上、必ずデメリットが存在します。
次はデメリットについて考えていきましょう。
シェアハウス投資のデメリットは、以下の様なものが考えられます。
2018年6月に、東京商工リサーチがシェアハウス運営事業者を対象とした動向調査の結果を発表しました。
国内の主な事業者、全752社を対象とした調査を行ったところ、そのうち実に60％もの業者が業歴5年未満だという事が解りました。
これはつまり、ここ5年で一気に新規参入事業者が増えたという事を意味します。
対して需要はどうなのでしょうか？
それを的確に表した調査結果等は確認できませんでしたが、国土交通省の「共同住宅型 賃貸住宅（シェアハウス）の運営管理ガイドブック」という資料によると、シェアハウス入居者の56％が20～30代であり、かつその多くが女性であるとの調査結果が発表されています。
この調査結果を見るに、少なくとも需要は限られた層に集中しているという事が言えそうです。
少子化が叫ばれている中、これだけ新興企業が多い業態に見合うだけの需要が今後もあるかどうかは疑問を残すところです。
シェアハウスへの入居希望者は、入居者間の交流を目的としています。
しかしドライな事を言えば所詮、赤の他人です。
交流を目的とした者同士が集まったとしても、そこに良好な人間関係が築かれるとは限りません。
生活の一部が共有された環境下において、不自然な人間関係が築かれてしまった時にどうなるかは想像に難くないでしょう。
ここまで述べてきた通り、シェアハウスの運営は通常の集合住宅と大きく異なります。
これはつまり、その管理をする事業者にも専門性が求められるという事が言えます。
結果どうなるのかというと、シェアハウスは通常の集合住宅よりも多くの管理手数料が差し引かれる事になるのです。
通常の集合住宅に対する管理手数料が、平均すると回収賃料に対して5％前後であるのに対し、シェアハウスの管理手数料は20％前後が相場であると言われています。
また共同使用によって建物設備の劣化スピードが通常よりも早くなるという懸念もあります。
例えば全10室の共同住宅とシェアハウスがあると仮定し、各居室にキッチンが付帯するケースと、共同キッチンが1つ建物に付帯するケースとで考えた場合、どちらの劣化が早いかは火を見るよりも明らかですよね。
その結果修繕費もかさんでしまう可能性があるのです。
メリットで利回りが高いと述べた際に、「元を正せば」と言った理由がここにあります。
結論から申し上げれば、特にこれから不動産投資を始めようとする方に対しては、積極的にお勧めは出来ないと言わざるを得ません。
これから不動産投資を始める方にとって重要なポイントの一つに、資産の拡大が挙げられます。
資産の拡大とは、最初の一棟だけに終わらず、二棟三棟と買い増しし、資産の拡大を図ると共にリスク分散をするという取り組みです。
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資産の拡大をする為には、つまり二棟目三棟目の融資を受ける為には、「既に所有している物件が事業的に安定しているかどうか」が審査対象の一つとなる場合があります。
要は一棟目である程度安定した運営が出来ていなければ、二頭目以降の融資を受ける事が難しくなってしまう可能性があるという事です。
その点で言えば、シェアハウスは魅力的な利回りこそあっても、デメリットの1番目に述べたような将来的なリスクが軽視できず、かつコストも大きくなりがちであるため、金融機関もストレスを掛けて審査せざるを得ないと考えられます。
次につながる投資と考えた場合、シェアハウスへの投資は、一手目としては好手とは言い難いのです。
