不動産投資をする場合物件選びは大切ですが具体的な物件の選別に入る前にまず物件の「タイプ」を絞り込んでいくのが一般的です。ビルの一棟買い、マンションの区分投資などさまざまありますが、その中で「戸建て投資」という選択肢もあります。
今回は戸建て投資の特徴やメリット・デメリットと、物件選びのポイントや戸建て投資が向いている人について説明します。
まずは戸建て投資の特徴について簡単に紹介します。戸建て投資とはその名の通り「一戸建て」を購入して投資することです。広義には新品を購入することも、そしてキャピタルゲインを狙って転売することも含みますが、個人で戸建て投資を行う場合は、一般的には「中古物件を購入して賃貸経営する」のが基本的な投資戦略になります。
ファミリー層向けを想定した物件が多く、もちろん築浅物件や新築もありますが、10〜20年超など一定程度年数が経過した物件も多くなっております。このようなポイントを踏まえた上で、戸建て投資のメリット、デメリットを下記にまとめました。
都心住まいだと意外かも知れませんが、一般的に戸建て投資ですと初期費用である物件購入費用は安く済むことが多いです。概ね数百万円程度あれば地方の戸建て投資物件は手に入ります。また、共用部分などのための管理費用などがないので、管理コストは一般的には安く済みます。
物件価格が安いこと、ワンルームより高い家賃をとれることにより投資利回りは高めです。二桁をこえる利回りとなっていることも珍しくありません。また、ファミリー層をターゲットにするのが普通なので、単身世帯より入居期間が長めになる傾向があります。うまく行けば10年以上住んでくれて最初の一世帯で投資回収が完了してしまうなんてこともあるかもしれません。
もちろん、物件丸ごと自分のものなので、リフォーム、リノベーションは自分の判断で行うことができます。
残念ながらもちろんいいことばっかりではなく、次のようなデメリットやリスクがあります。
まず、戸建ての方が賃貸と比べて良し悪しの差が大きいです。特にかなり古い物件、立地や構造が不便な物件なども普通に流通しているので、物件の選別は慎重に行う必要があります。
また、基本的に戸建ては1世帯が住むので、入居者の有無は0か100です。ビルを丸ごと持っていれば、「一部は空いているが他は入居している」といった状況もあり、「収益ゼロ」になるリスクは低いですが、戸建て投資ではこれが簡単に発生します。
また投資用の戸建ては賃貸で住むファミリー層がメインターゲットですが、一般的にファミリー層は戸建てを「購入」することも多く、賃貸物件を借りる世帯は相対的に少ないので、入居者の獲得難易度はアパート・マンション投資より高めです。
立地面で賃貸アパート・マンションより駅から遠い場所にあることが多いのも、入居者を獲得するのが難しい要因になっています。
最後に、物件が古いことが多いせいか「投資用」としてローンが通りにくいようです。不動産投資の場合、その不動産自体を担保としてローンを貸し出すことが一般的ですが、投資用の戸建てはローンを貸し出す上で充分な担保価値が見込みづらいことが多いためです。
以上が、戸建て投資のメリット・デメリットでした。まずは両面を認識した上で、それでもメリットを重視して「戸建て投資を行うかどうか」各々しっかりと判断することが肝要です。
続いては、ここまでのメリットを踏まえた上で、戸建て投資をする際の物件選びのポイントをいくつか紹介します。戸建て物件はそれぞれ特徴や良し悪しのばらつきが大きいので、慎重に物件を判断することが肝要です。
戸建て物件を選ぶ際は、以下のようなポイントを意識しましょう。もし当てはまる物件が複数〜多数あった場合に、利回りの高い物件から検討してみるのが良いです。
戸建ては重大瑕疵がなければ60年程度まではリフォームなども交えることで運用可能です。運用期間を逆算するとそこから25年以上のこる築35年までは許容範囲として大丈夫です。
また物件価格は、もちろん高いが良質好立地物件を買って堅実にやるという方法もあるのですが、そうした投資の仕方をするなら賃貸マンションの区分投資の方が難易度は低いです。戸建て投資はやはり「初期費用の低さ・期待できる利回りの高さ」にありますので、価格は600万円程度までの「抑えめ」をおすすめします。
より大事なのが重大瑕疵のチェックです。特にシロアリ・傾きと言ったポイントがあると、入居者を得難い、自分で対応するにも大きなコストがかかります。重大瑕疵がないことは確実に確認しましょう。また、大都会にこだわる必要はありませんが、せめて「地方都市」を選択しましょう。他の情報ですと「5万人」と書いているものもありますが、中長期的に日本は人口減少に向かうことも加味すると、今後の減少も加味して、できれば10万人クラスの都市の物件を購入することをおすすめします。
さて、投資先を選定する上で万人にとって最も適したタイプの物件というのは存在しません。戸建て投資についても然りで、戸建て投資が向いている人、向いていない人がいます。
戸建て投資が向いている人は、例えば次のようなタイプの人です。
基本的に戸建て投資は「不動産投資の中では」ハイリスク・ハイリターンとなっております。投資額は大都市のビル投資や区分投資より安く済むこととが多いですが、入居者獲得の難易度がやや高くなり、また空室になるとたちまち収益が発生しなくなるリスクについては理解しておく必要があります。また、物件の管理については全て自分で考え、コストを賄う必要があります。デメリットである一方、自分の思い通りにリノベーションなどを加えて入居者を募ることもできます。
一方で、以下に当てはまる方は戸建投資は避けた方がよさそうです。
上記に当てはまる場合は、もし資金があまりない場合は区分投資を、大きなロットで投資できる場合はビル一棟投資の方がおすすめです。急いで戸建てを購入してしまうのではなく、もう少し検討してみましょう。
今回は戸建て投資について説明しました。マンション投資や区分投資と比べるとややマイナーな印象がある戸建て投資ですが、投資スタンスによっては却って戸建て投資が向いている人もいます。「少ない金額でできるだけリスクを取って収益率を上げたい」という方は、戸建て投資の選択がおすすめです。
