マンションとは違った魅力がある区分所有オフィスとは??

2019.03.26

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不動産投資の収益用物件はアパートやマンションの様な住居系不動産だけではありません。他にも駐車場などへの投資などもありますし、少し変わったところではトランクルームへの投資などもあります。
その中でも区分オフィスへの投資は注目を集めている分野で、アパートやマンションなどとは違った魅力があります。
そこで、ここでは区分オフィス投資について取り上げ、メリットやデメリットなどについて紹介したいと思います。

注目を集める区分オフィス投資

最近の不動産投資の状況を見てみると、アパートにしてもマンションにしても、利回りの低下や空室の発生が目立って来ています。
これは建築費用のアップによる波及や、人口減少による影響などが複合的に作用しているからと考えられます。その結果、不動産投資で収益を上げることが、次第にハードルの高い物へと変わって行っていることとも思われます。
そんな中、注目を集めているのが区分オフィスへの投資になります。
オフィスビルへの投資は賃料が高い魅力がありますが、ビル一棟の取得費用は非常に高額になってしまうこともあって、なかなか参入が難しいです。しかし、区分オフィスでの投資であれば価格も手ごろになるため、取得も可能になります。
オフィスへの投資は、アパートやマンションとは違うノウハウが必要になりますが、家賃の期待値などを考えると、ビジネスとしての「うまみ」は大きいのです。

区分オフィス投資のメリット

区分オフィス投資のメリットについて見て行きましょう。

利回りと賃料が高い

区分オフィス投資のメリットの第一は、利回りと賃料の高さにあります。
前述のとおり、アパートやマンションの利回りは下がって来ていますが、オフィスに関しては高いレベルのキープが出来ています。
また、オフィスは賃料の高さも魅力です。立地条件や広さの規模にもよりますが、都内の場合は坪単価で3万円を上回るところもあるほどです。
この賃料の計算ですが坪単価に広さを掛けると概算の算出が可能です。例えば、坪単価が2万円で20坪のオフィスの場合は賃料が40万円になります。

高品質の物件が多い

オフィス物件は高品質の物が多いです。
これはビジネスマンの利便性が考えられて造られていて、立地条件にしても使い勝手にしても上質な物が揃っているからです。東京であれば、地下鉄の駅から近い場所に大小様々なオフィスビルがあり、区分投資が出来るオフィスも多くあることが分かります。
また、最近では古いオフィスビルであっても、リノベーションで現代の設備を備えている物もあります。古いビルであっても立地条件さえ良ければ内装や設備の一新は十分に可能で、利回りの良い物件によみがえらせることが出来るのです。

物件の価値が下がりにくい

マンションなどの場合は築年数が経つにつれて価値が落ちてしまいますが、オフィスビルの場合は価値が落ちにくいです。
オフィス物件は築年数よりも交通アクセスなどの利便性が価値に結びつくからです。
例えば、都心の人気のオフィスビル街の場合、築年数だけで見れば40年を超える物件が多くあります。しかし、築年数に似つかわしく無い収益性を持つ物が多いです。

専門の管理会社が入っている

オフィスビルの場合は専門のビル管理会社が入っているので、物件管理を委託することが出来ます。
ビル管理はアパートなどの住居系不動産と違って、設備などの管理の内容も質も違って来ます。そこの部分を管理会社に委託出来るのは、非常に大きなメリットと言うことが出来るでしょう。

人口減少の影響を受けにくい

アパートやマンションなどの住居系不動産の場合、人口減少がダイレクトに空室リスクに結びつくことが多いです。実際に、アパートなどの空室の発生状況を見ても、この問題の深刻さは伺えます。
しかし、オフィスの場合は契約の相手が事業主になるので、人口の減少が空室発生に影響することが少ないメリットがあります。
特に都内のビジネス街などの場合は、オフィスとしての使い勝手や交通アクセスの良さもあって、以前として事業主にも人気があるのです。

区分オフィス投資のデメリット

不動産の入口 区分所有オフィス

それでは、区分オフィス投資のデメリットにはどの様な点があるのでしょうか?

空室リスクが大きい

オフィス系不動産のデメリットには、空室リスクが住居系不動産よりも高い点にあります。
オフィスの場合は入居している法人の事業規模によって引っ越しを繰り返すので、景気や業績も空室リスクに結びついてしまうのです。
尚、区分オフィスの場合、一度空室になってしまうと次の入居者が現れるまで収入がゼロになってしまいます。そうすると、場合によっては赤字まで落ち込む事態も考えられ、大きな痛手になってしまうのです。

景気動向により家賃が下がることもある

オフィスの家賃は景気の動向に左右される場合があり、仮に不景気になってしまうと家賃低下リスクが出て来てしまいます。
これは企業の家賃の支払い能力や、入居の状況などの需給バランスによる物です。家賃の減額リスクは、仮に首都圏などの人気の高い地域によっても例外ではありません。そして、家賃を下げない場合は入居者に退去されてしまうリスクも高くなってしまい、空室になってしまうこともあり得ます。

テナント募集が難しい場合がある

オフィスに要求される特性は業種などによっても違って来るため、運営する側としては借手の要求に合わせる必要があります。しかし、貸す側としては借手の望む条件の想定が難しいです。
例えば、製造業が必要とするオフィスが製品サンプルなどを置く都合から「広さ」を優先させたとします。しかし、仮にそのオフィスに入っている事業者が退去した場合は、広さを求める事業者が現れるとは限らず、空室の期間が長くなるリスクも出て来るのです。

物件を選ぶ時のポイント

ここで投資用のオフィスを選ぶポイントの代表例を挙げたいと思います。

地理的条件は非常に重要

オフィス投資の場合、物件の地理的な条件は非常に大切になります。
どの街の物件を購入するかも重要になりますが、例えば目立ちやすい場所の物件にすることも有用になるのです。
オフィスの場合、来客を迷わずに呼ぶことも大切になります。その場合、近隣にランドマーク的な建物などがあれば、それを目印にして来てもらうことも出来るからです。

1人の専有スペースがどれくらいかを覚えておく

オフィスに入る事業者の人数は不明なため、どれくらいの広さを想定するかが難しいところです。しかし、それでも入居者1人あたりが専有するスペースの広さを知っておくのが良いです。
1人の専有スペースが分かれば、オフィスとしての必要な広さを逆算することが出来る様になるからです。

周囲も併せて調べておく

不動産を選ぶ時、駅からの距離で決める場合がありますが、その他にも商業施設の有無なども大切な要素となります。
これはオフィスでも当てはまることで、駅からの距離だけでなく、近隣にコンビニなどの店があるかをチェックすることもポイントとなります。
また、騒音や周囲の治安なども調べておくことも、入居者に安全に利用してもらう上でも重要となります。いずれにしても、家賃収入は入居者が物件に納得して支払ってもらう物であることを、忘れるべきではありません。安定した利回りのためにも、物件と併せて周囲の確認もしっかりとしましょう。

まとめ

オフィス投資は住宅系不動産とは違うメリットとデメリットがあります。オフィス投資には住宅系の投資とは違った独特の手法が必要になり、情報収集が重要になります。十分に調査をして進めましょう。

不動産投資 不動産の入口区分所有オフィスはマンションやアパートと違った魅力があるんだね★
不動産投資はいろいろな種類の不動産があるので、おもしろいです~♪

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