2018年に、「かぼちゃの馬車事件」「スルガ銀行問題」というニュースを見聞きした人は多いでしょう。
この２つのニュースは連日大きく取り上げられていましたが、その全容を理解してない方もいると思います。しかし、この問題は個人投資家へ大きな影響を与える問題です。
そこで今回は、かぼちゃの馬車事件とスルガ銀行問題について、その詳細を解説していきます。また、今回の事件によって、個人投資家にどのような影響があるかも合わせて解説していきます。
まずは、かぼちゃの馬車事件について以下を解説します。
そもそも「かぼちゃの馬車」とは、不動産会社スマートデイズが展開していた女性専用シェアハウスのことです。スマートデイズは、かぼちゃの馬車というシェアハウスをはじめ、男性向けシェアハウス「ステップクラウド」などのサブリース事業をメインにしている不動産会社です。
今回解説する「かぼちゃの馬車事件」は、スマートデイズが破綻するキッカケになった物件が「かぼちゃの馬車」だったことで、このような名前の事件になりました。
事件の内容を解説する前に、サブリースの仕組みを解説します。サブリースとは、以下のような流れで賃貸借契約を締結することです。
今回の例でいうと、個人投資家がスマートデイズの元でシェアハウス（かぼちゃの馬車）を建築します。そして、そのシェアハウスをスマートデイズが借り上げ（サブリース）ることで、仮に空室状態でも投資家はスマートデイズから賃料をもらえるということです。
今回の事件が起こったのは、スマートデイズがシェアハウスへの客付けに失敗したことが原因です。スマートデイズはシェアハウスを借り上げているので、そこに賃借人を付けて賃料をもらいます。その賃料から手数料（約10％）を差し引いて個人投資家へ支払うという流れです。
言い換えると、空室状態がつづくと、スマートデイズは自社負担で個人投資家へ賃料を支払う必要があるのです。そして、スマートデイズは客付けに失敗して空室がつづいてしまい、その結果2018年4月9日に民事再生法の適用を申請し、結局棄却されて負債総額60億円超で破綻しました。
そして、個人投資家への支払いが何か月も滞っていた物件もあったため、シェアハウスを建築した個人投資家は「賃料を何カ月ももらえていない」という事態がつづいたのです。結果、スマートデイズが破綻したことで、その未払い分の賃料は戻ってこず、今回のように事件として扱われました。
さらに、スマートデイズは相場より高い金額で個人投資家にシェアハウスを建築させていたことも分かっています。その事実に気付かなかった投資家は、相場より明らかに高い建築費用を支払っていたということです。
そうなると、賃貸経営が上手くいかなかったときに「売却する」という選択肢も厳しくなります。つまり、かぼちゃの馬車のオーナーは、賃付けもできない…売るに売れない…という状況になってしまったのです。
前項が「かぼちゃの馬車」事件の全容でしたが、次はかぼちゃの馬車事件にスルガ銀行がどのように関わっていたかを解説します。スマートデイズが破綻してからは、むしろスルガ銀行の方が大きくニュースで取り上げられたほど、今回の事件のスルガ銀行は深く関わっています。
また、それによって不動産投資ローンを提供する全金融機関にも影響を及ぼしてしまったので、その点も合わせて解説していきます。
上述のように、スマートデイズは個人投資家にシェアハウスを建築してもらい、それを一括で借り上げる（サブリース）というビジネスモデルです。安定して賃借人を付けることができれば、投資家から手数料をもらえるので、スマートデイズはその手数料で収益をあげています。
当然ながら、現金一括でシェアハウスを建築する投資家はおらず、金融機関から融資を受けてシェアハウスを建築しますが、その融資を担当していたのが主にスルガ銀行だったのです。スマートデイズが破綻したことで、シェアハウスを建築した投資家は融資の返済が困難になります。
そのため、被害弁護団が結成されてスルガ銀行に対して金銭消費貸借契約（ローンの契約）の撤回を要求しました。しかし、スルガ銀行は金銭消費貸借契約の撤回には応じませんでした。
前項を受けて、弁護士団がスルガ銀行を訴えますが、その過程で融資審査に「書類改ざんなどで資金を水増ししていた」という不正が発覚しました。そのため、金融庁はスルガ銀行とスマートデイズが結託していたと指摘し、スルガ銀行に立ち入り調査するまでに発展したのです。
「スルガ銀行問題」として世間を賑わせたのはこのくらいの時期からでしょう。結果的に、スルガ銀行は融資書類の改ざんなどに関して、相当数の社員が関わっていたことを認めるという結末になっています。
この不正による影響は、本来否決になる案件が承認になったという点です。つまり、本来資金力的に借入不可な人に対し、無理やり承認したことで融資をしたということです。具体的には、「現預金の水増し」や「資金的に余力あり」という理由で無理やり銀行内の審査を通していました。
本来否決になるローンということは、銀行側から見ると「返済不能」に陥るリスクの高い案件ということです。それにも関わらず、書類改ざんなどで無理やり融資審査を通していた背景には、会社（スルガ銀行）からの厳しいノルマがあったからです。
この厳しいノルマをクリアするために、営業マンが自行内の審査を誤魔化すために書類改ざんをして、資金力を水増ししていました。このような、会社ぐるみの不正が発覚したことで、ここまで大きな事件になり、結果経営陣が退陣することになりました。
上述した2つの事件によって、金融機関や個人投資家へもネガティブな影響を与えます。今回の一連の流れを受け、金融庁は以下のようなスルガ銀行に以下のような行政処分を下します。
さらに、今回の事件の影響で西京銀行や西武信用金庫などにも立ち入り検査が入っており、その理由はスルガ銀行と同じく不正な融資をしていないか？を確認するためです。
これらの影響によって、各金融機関が不動産投資ローンの融資審査について厳格化する可能性があります。つまり、個人投資家にとっては、不動産投資ローン審査が厳しくなり借入しにくくなるということです。
このように、かぼちゃの馬車事件はサブリース業者が破綻したことで起こった事件です。そして、融資をしていたスルガ銀行にも審査過程で不正があり、それは「今後融資が厳しくなる」という点において、全金融機関・個人投資家に影響を与えます。
今後は不動産投資ローンの融資は厳しくなることが予想されるので、不動産投資を検討している人は早めに金融機関へ問い合わせておくと良いでしょう。
ニュースで毎日のように取り上げられていて、まだ記憶に新しいです～！
都内のある地域には120棟も建っているとか・・・。ビックリです～！
