一般的に不動産投資と聞いてイメージするのは、一棟のアパートやマンション、いわゆる一棟レジデンスの大家さんではないでしょうか。
しかし興味はありつつも、一棟ともなると区分に比べ規模が大きいため、躊躇している方も多いと思います。
そんな方々の為に、今回は一棟レジデンス投資メリットや、その取り組み方についても考えていきましょう。
先ずは区分投資と比較した場合の、一棟投資のメリット・デメリットについて確認しましょう。
メリットとしては
といった点が挙げられます。
一棟投資では複数の居室を運営する事になるので、空室＝収入０といった事態に陥り難くなります。
複数の居室を運営するという事は、区分投資に比べ投資規模が大きいという事になりますので、十分に融資を受ける事が出来ればレバレッジ効果も大きくなります。
更に規模が大きいという事は、そこから生み出される収益も大きいという事ですから、必然的に資産拡大スピードも早いです。
また区分の場合、敷地や共用部分は区分所有者全員の共有に属していますが、一棟の場合は当然オーナー単独の所有に属しますので、空きスペースを利用して副次的な収益を得られる可能性もあります。
屋上を利用したソーラーパネル設置による売電収入や、自販機設置による収入などが代表例です。
対してデメリットとしては
といった点が挙げられます。
どれも規模が大きい故のデメリットと言えるものです。
規模が大きいという事は、その分コストも大きいという事。
顕著なのが修繕費で、区分投資の場合その物件にかかる大きな修繕は、区分所有者全員が支払っている修繕積立金から拠出されるのに対し、一棟の場合はオーナー単独でその費用を拠出しなければなりません。
資産の流動性も区分投資に比べて低い傾向にあります。
要は売ろうと思った時にすぐ売れるとは限らないので、必然的に長期的な投資計画を立てる必要があります。
また余程の資産家でもない限り、10棟20棟と物件を持つのは不可能です。
所有件数が区分投資よりも限られてしまう分、リスク分散がしにくいともいえるでしょう。
次に物件探しのポイントについて…の前に、融資のお話をさせて頂きたいと思います。
皆さんは普段、どの様な観点で物件をお探しでしょうか？
利回り、エリア、価格、構造や築年数…
物件選びのポイントはいくつもありますが、それらは融資という前提の上に乗っているものと考えます。
融資を語る上で重要な要素が二つあります。
「いくら借りられるか」は、そのまま投資規模に直結します。
投資規模に直結するという事は、検討する価格帯に直結する事になります。
また「どんな物件に貸してくれるのか」は、購入する物件の条件と密接に連動します。
エリアは勿論の事、特に中古物件の場合は築年数が融資期間に影響します。
融資期間が変わるという事は、利回りにも影響してきますよね。期間が取れなければ、その分利回りを高くしなければなりませんが、逆に長く取れれば、多少利回りが低くても検討出来るかもしれません。
つまり普段物件選びのポイントとなるような要素は、殆どが融資という前提の上にあるという事が出来ます。
もちろん区分投資でも融資は重要な要素ですが、規模が大きい一棟は、その重要度も難易度も相対的に大きくなります。
しかしこのような前提があるにもかかわらず、特に投資初心者の方は
「最初なので〇〇〇〇万円以下で探しています」
「利回り〇％以上で探しています」
といった条件を付けてしまいがちです。
もちろん条件を付けること自体は決して悪い事ではなく、むしろ投資戦略的に必須と言えますが、それが現実に即したものであるかどうかは検討の余地があります。
融資に関して調べるには、金融機関とアポイントを切り、担当者と相談の機会を持つ事が一番確実です。
しかし、一都三県だけ見ても、信金信組を含めれば、金融機関の数はゆうに50以上。
更に地方銀行は都内に支社を出している事が多いため、選択の余地はそれ以上となります。
それらを自分だけで調査するのは現実的ではありません。
よって知識のある不動産仲介業者や、身の回りにいらっしゃるのであれば他の不動産投資家に相談をするのが有効です。
昨今も不動産投資セミナーや、大家さん同士の交流会等が積極的に企画されていますので、このような場を利用するのも良いでしょう。
この融資に関しては情報の鮮度も重要です。
一週間前に聞いた情報が、もう古いものになっている、という事が起こり得るので、常にアンテナを張って最新の情報をキャッチする必要があります。
その為にはご自身で調査するだけでなく、積極的に協力者を集めていく姿勢が、一棟の場合は特に重要だと考えます。
融資という前提がクリア出来て、いざ購入できそうな物件が出てきたとします。
その上で実際に購入するかどうか検討する為に、押さえておきたいポイントを確認していきましょう。
物件情報には必ず利回りが記載されています。
利回りは物件の収益性を計る要素ですが、ここには注意して頂きたい点があります。
先ずこの利回りは、正確には「表面利回り」といい、その定義は「今の募集賃料で１年間の稼働率が100％だった場合の利回り」となります。
注視すべきは「今の募集賃料で」という点です。
これは裏を返せば、将来的な数字ではないという事になります。
普通は築年数が経過した物件の方が、賃料が安くなりますよね？
デメリットでも述べた通り、一棟投資は長期的な投資計画が必要です。
つまり一棟投資の場合、経年による賃料の下落を無視できないという事が言えます。
統計的に、新築から築15年程度までは年1％程度の比率で家賃は下落し、その後なだらかな曲線を描いて築35～40年程度で最低水準に落ち着くとされています。
よって中古物件よりも下落幅が大きく、利回りも低い新築物件は、特に注意が必要と言えるでしょう。
これは中古物件に投資する際に注意すべきポイントです。
中古物件は、物件の状態が千差万別。
しっかり修繕している物件もあれば、殆ど手がかけられていない物件もあります。
デメリットでも述べた様に、一棟投資は修繕費が大きくなる傾向にあります。 せっかく買ったのに、購入後すぐに何百万円という修繕費が発生した、という可能性が全く０とは言えません。
修繕状況が悪い物件は価格が低く利回りが高くなる為、一見良さそうな物件に見えてしまいがちです。
数字だけに目を向けず、修繕状況もしっかり把握しましょう。
出来れば不具合の隠蔽といったトラブルを防ぐために、メールなど形に残るもので開示してもらった方が良いでしょう。
特に売主が宅建業者では無い場合は注意してください。
宅建事業者ではない者同士の売買の場合、瑕疵担保期間が必ずしも付帯しない場合があるからです。
当たり前の事ですが、そもそもしっかり入居して貰わないと、満足に収入を得る事は出来ませんから、物件の立地条件は基本かつ重要です。
例えば住環境に関する観点。
駅からの距離、大学や大手企業の施設等、入居を促進する要因はあるか。
逆に墓地や風俗施設、宗教系の施設等、入居を阻害する要因はあるか。
このような点に注意する必要があります。
他にも、地域需要と物件タイプの親和性にも注意しましょう。
例えば大学が近く学生需要が多い場所の場合、間取りがファミリー向けの物件よりも、単身向けの物件の方が良いかもしれませんよね？
しかしこれが女子大だった場合、単身向けとはいえ、お風呂とトイレが同室となっているユニットバスタイプの物件は倦厭されるかもしれません。
ここでお判りいただけると思いますが、ここでいう立地条件とは、エリアの話ではないのです。
よく「土地勘のある場所で探しています」という方がいらっしゃいますが、その物件に競争力があるかどうかは、土地勘という主観的な情報に頼らず、冷静に見極める必要があります。
中古物件の場合、トラックレコードという過去の入居推移を記録した資料を作製している場合があります。
必ず作成される資料ではありませんが、もし有れば物件の競争力を測る指標の一つとなります。
今回は一棟投資について述べてきましたが、これらはあくまで触りの情報に過ぎません。
中ほどで述べたとおり、一棟投資には協力者の存在が必須と考えます。
あれこれ一人で考えるよりも、先ずは仲介業者や他の不動産投資家に相談する事が、皆さんの投資を成功へと導く最初の一歩です。
一棟マンションやアパートの投資は規模が大きくて、夢が広がります～♪
区分マンションとは違ったメリットもあります～♪
ただし外観のメンテナンスなどは自身でしないといけないので、あらかじめ修繕費を積み立てておくことをお勧めします★
