不動産投資を始めよう！と思っていろいろな情報を集めてみたけど、一棟まるまる購入する？それとも区分マンションにしようか。それとも戸建にしようかと。迷ってしまいますよね。 不動産投資を考える上で、どの形態の投資にするかは迷うかことだと思います。
不動産投資の収益は利回りで計算するのは分かっていても、どの物件に投資をすれば、どの様な収益が発生するかが見極めにくいですよね。
そこで今回は区分マンション・一棟マンション・一戸建ての不動産投資の特徴やメリット・デメリットを紹介していきたいと思います。是非参考にしてみてください☆
まずは区分マンションの投資について紹介します。
区分マンション投資は、不動産投資においても比較的ハードルが低く、サラリーマンのサイドビジネス等にも適している投資と言えます。
投資金額や収益などから考えると小規模な投資にもなりますが、不動産経営の基本を習得することも出来る魅力もあります。
区分マンションと言ってもグレードがあり、一室であっても戸建て住宅よりも高額な物件も多くあるので、検討するときは様々な角度からの検討が必要になります。
区分マンション投資のメリットは、何と言っても「始めやすさ」があります。
例えば、物件の取得価格を考えると、普通ならば中古の一棟アパートでも数千万円はしますし、一棟マンションに至っては、億の費用が発生してしまいます。しかし、区分マンションであればリーズナブルな価格での取得が可能で、はじめて不動産投資をする人でもはじめやすいです。
区分マンション投資のデメリットは一回空室になってしまうと、次の入居者が現れるまで収入がゼロになってしまうところです。
一棟アパートやマンションの場合、仮に空室が発生したとしても収益が落ちて利回りが落ちることはありますが、一気にゼロになることは少ないです。
次に、一棟アパート・マンションの投資についてです。
区分マンションの場合には一室の投資と収益だったのですが、一棟になると区分マンションの数倍もの規模になります。
当然ながらそれだけ大きなレベルになるので投資額が増えてしまいますが、大きな収益が期待出来ます。
一棟アパート・マンションのメリットは、大きな収益が期待できるところです。 区分マンションであれば一部屋分の家賃収入しか得られないのに、一棟であれば総戸数分の収益が得られます。
例えば20部屋あるマンションを考えてみると、満室時の家賃収入が20倍にもなります。 確かに税金やランニングコストは規模が大きくなる分だけ膨らみますが、収益を金額面から考えるならば、大きなビジネスになります。
また一棟アパート・マンションの場合は空室リスクを分散することも可能になります。
区分マンションであるならば「ゼロか100か」といったビジネスであるのに対し、一棟の場合は空室が発生したとしても収益がゼロにはならないからです。そのため、ある程度の空室リスクを想定するならば、損益分岐の読みもしやすくなる副次的効果を期待することも出来るメリットがあります。
一棟アパート・マンションの投資によるデメリットの代表例は、リスクが大きい点です。
一棟アパートやマンションの場合、物件の価格が1億円を超えることも珍しくありません。 金融機関から融資を受けて購入する方が一般的ですが、空室率が上がってしまった場合、返済額が家賃収入より上回ってしまうケースがあります。
また区分マンションに比べ、メンテナンスのコストが膨らむデメリットがあります。
区分マンションの場合は面倒を見なければならない範囲が専有スペースだけであったのに対して、一棟の場合は共有スペースにまで及びます。例えばエレベーターや貯水槽などの大型設備は区分マンションでは責任の範囲外ですが、一棟マンションでは重要な部分として、定期点検なども怠るわけには行きません。
ネットなどで不動産投資の記事を見てみると、区分マンションや一棟アパート、マンションへの投資が目立ちます。しかし不動産投資はそれだけでなく、戸建て住宅への投資もあります。戸建ての投資はどの様な特徴があるのでしょうか？
戸建て住宅への投資の特徴としては「自由度が高い反面被るリスクも多い」点があります。
例えば、建築制限の範囲で増築や改築を含めたリノベーションも可能になります。
しかし戸建ての場合は、近隣地域との兼ね合いなども考える必要が生じますので、地域を対象にしたアクションも時には必要になって来ます。
とは言っても、アイディア次第で様々な可能性が出るのは戸建て住宅の面白みとも言えます。メリットとデメリットを考慮に入れ、オリジナリティを生かせば、アパートやマンションに無い投資スタイルとなります。
戸建て住宅のメリットは、管理に関する部分が大きいです。
物件管理では、修繕やリフォームなどが管理業務における大きな柱となりますが、戸建て住宅の場合では、細かい部分から大きな部分まで、自由度が大きく広がります。
例えば、マンションなどの共同住宅の場合、リノベーションをしようとしても、配管の関係からキッチンや浴室の位置変更は難しい場合があります。しかし、一戸建ての場合には、構造の部分も変更することが出来るので、採算さえ合えば、浴室やキッチンなどの変更も可能となるのです。
また、戸建て住宅は共有スペースが無いので、余分なメンテナンスや掃除が必要ありません。そのため、管理コストが低く抑えられるメリットがあります。
戸建て住宅投資にもデメリットもあります。そして、これも管理の部分が大きいです。
例えば、マンション管理の問題では、シロアリの害などはあまり問題になりませんが、戸建て住宅の場合には非常に深刻な問題にまで発展する可能性もあります。
また、借主が野良猫などにエサを与える場合には、ネコの糞の害なども発生します。
その他にも、庭木が隣地に侵入した場合のトラブルや、入居者がゴミ出しや騒音で近隣とトラブルを起こした時など、近隣に頭を下げて回らなければなりません。町内会対策も、場合によっては重要な仕事になってしまいます。
そして、厄介なのが空室の時です。管理をしっかりしておかないと、野良ネコの他にも雑草が伸び放題になったりして、近隣に迷惑を掛けるだけでなく、客付け力も著しく落ちてしまう事態にもなりかねません。
戸建て投資を順調に進めるには、物件の適切な管理が必要になりますが、戸建て住宅の場合には、より一層重要になるのです。
区分や一棟、あるいは戸建ての不動産投資でも、基本となる部分は結構共通しています。
そのため、選ぶうえでの最終的な判断は、投資家の鑑定眼が大きなポイントになります。自己の状況に合わせたビジネスの構築が重要になるので、それぞれの投資の特徴を押さえておくことが重要になります。
不動産投資っていっても【区分マンション】【一棟アパートや一棟マンション】【戸建住宅】など様々な投資の仕方があるんだね★
区分マンションは初心者向きと言われているよ♪
どの不動産に投資するのが向いてるかな～？♪
どの物件も魅力的です～！
