不動産投資の事業を拡充する場合、いくら金融機関を利用しているとは言え資金力に限界を感じる様になります。しかし、金融機関も無制限に貸し付ける訳ではありません。
そこでオーナーが取り得る金融機関対策に「1法人1物件スキーム」という手法があります。これは上手に行けば短期間でより多くの不動産を持つことが出来る手法ですが、金融機関を相手にするとしては極めてグレーな方法です。
ここでは1法人1物件スキームについて取り上げ、特徴やリスクを述べたいと思います。
1法人1物件スキームを具体的に見るまえに、お話をひとつ紹介します。もちろんフィクションではありますが、1法人1物件スキームのイメージを掴みやすいエピソードだと思います。
不動産投資には「生の情報」が欠かせません。普段持ち得る情報ソースとしては、ネットや書籍などがあるのですが、それらの情報は過去にアップされたので意外に古いです。
そのため「使える情報」としては説得力に欠ける場合が多々あります。
そんな場合に有用なのが不動産投資家が集まる会合です。ここは情報交換の重要な場となっています。
ところで、たまにではありますが通常では考えられないほど羽振りの良いオーナーが参加することがあります。利回りの高そうな上質な物件をいくつも所有し、それぞれの物件の管理のレベルも高いです。
しかし、そのオーナーのセリフをよく聞いていると、たまに気になることを言う時があります。「オレは資金力が違う」と言った内容です。特に会食の場で酔った時にそのセリフは頻出します。
ここで不動産投資の資金について思い出してみます。
不動産投資は株式投資などとは異なり、自分で持っている資金以上の投資をすることが可能です。500万円の資金を持っていれば株ならば500万円までのところを、不動産投資であれば3000万円くらいまで投資が出来るといった具合です。
これは、金融機関の融資をベースにしたものです。金融機関の資金を利用しながら利益を上げて、収益を利子として還元するイメージになります。
ところで、ここで重要なのが「金融機関の融資には上限がある」点です。確かに投資家の属性が高かったり物件の担保力がケタはずれに高い場合には、通常よりも多くの資金を使うことが出来るかも知れません。
しかし、仮に普通の人物が異常とも思える資金を動かしている場合、融資の不正流用が疑われます。
さて、前述の懇談会の羽振りの良い大家の運命はどうなるでしょうか。仮に彼が1法人1物件スキームで資金力を得ている場合、金融機関に発覚すれば大変なことになります。事業の座礁だけでなく破産や金融機関から損害賠償請求をされる場合もあるからです。
それでは1法人1物件スキームとはどんな手法なのでしょうか？
不動産投資家の多くはアパートローンを始めとした金融機関の融資を利用しています。しかし、いくら金融機関とは言え、個人に対して無尽蔵な貸付はしません。ケースバイケースにはなりますが利用に際する上限額は決まります。
そのため、投資家としては投資用物件の拡充をスピーディーにするには、資金の都合から限度が生じてしまいます。
ところで、金融機関から資金を借り入れる場合は個人よりも法人の方が有利になり、より多くの資金を入手することが出来ます。更に、金融機関の数を増やすことが出来ればその金融機関の数だけ借入られる額が大きくなります。
そこで考えられるのが1法人1物件スキームです。
このスキームの特徴は、物件ごとに借り入れる金融機関を変えて行き、1つの物件に1つの金融機関が対応する形まで持って行っている点です。また、借り入れる際には法人を立ち上げて、その法人が物件と金融機関の間に立って資金を借り入れる様にします。すると金融機関側としては一人の個人が複数の金融機関を利用している様には見えず、あくまでも1つの法人が借入している様に見えるのです。
そして、その法人の借入に連帯保証人としてオーナーが立てられていても、金融機関からはそのオーナーの持っている別の法人までは見ることが難しく、他の金融機関の利用までは知ることが出来ません。また、オーナー所有の複数法人が別々の金融機関を利用する場合は金融機関同士は紐づいていないため、オーナー所有の別の法人を更に見えにくくしてしまいます。
1法人1物件スキームの特徴は、何と言っても使える資金の額が大きくなることです。
金融機関にもよりますが、個人のアパートローンの場合は大体1憶円くらいの限度額で、いくつもの数の不動産を持つためには資金的に余裕が無くなってしまいます。
しかし、複数の金融機関がバックに立つならば、それだけ利用できる資金も大きくなります。1憶円の金融機関を5つ利用する場合には5憶円の利用が可能になるのです。この金額は個人の不動産投資で動かせる資金とは明らかに違って巨額です。
この手法の問題点は金融機関に対して、別な法人や不動産の存在を隠す点にあります。そして、法人にオーナーが隠れることにより、個人の利用できる限度額を超えて借りることが出来るのです。
しかし、もともと借入限度額は金融機関のリスク回避のために設定しているので、ごまかしながら利用額を超えるのは「裏切り」そのものです。
金融機関はことさらに「信用」を尊重しますが、その分だけ裏切りに敏感と言えます。そして、金融機関の報復措置は恐怖です。
次に1法人1物件スキームの危険性について取り上げたいと思います。このスキームは手法が手法なだけに被るリスクは大きくなります。
まず挙げられる発覚した場合のリスクとしては、金融機関から借入金の一括返済を要求されたり、利率を大幅に上げられるケースがあります。
借入金の一括返済を迫られると、場合によっては数億円に及ぶ資金を金融機関に返済しなければならず、深刻なダメージを受けてしまいます。また、利率を上げられる場合においても、金融機関は容赦無い利率を提示して来ることもありますので、事業そのものの存続まで危うくなる危険性もあるのです。
物件の売却を要求して来る場合もあります。
金融機関は融資に際して物件に抵当権を設定している場合が多いです。そして、仮に物件を金融機関に差し押さえられたとすると、やはり事業が行き詰ってしまうこともあります。特に売却額が取得した額よりも落ちてしまう場合はダメージが大きいです。
1法人1物件スキームは、金融機関に所有している他の法人や物件の存在を申告せずに借入れるので、その性格において金融機関を騙す「詐欺行為」とも取られられる危険性もあります。もしも「詐欺行為」とされると話は大きくなってしまい、民事訴訟にまで発展するケースも考えられます。
投資を一般的に考えるならば、リターンを高く求めるならばリスクも必然的に大きくなります。そして、手法がグレーになって行けば、それだけリスクの深刻さも大きくなってしまいます。
1法人1物件スキームは資金を用意する上では魅力的な手法と映るかも知れません。しかし、美味い話だけとは限りません。金融機関を味方に付けたいならば裏切り行為はするべきではありません。「うまい話には裏がある」と言いますが、不動産投資もメリットだけを見るのでは無く、果てしない危険性を見て考えることが重要です。
１法人１物件スキームって魅力的に思うけど、急に一括返済を請求されたり訴訟になったりと凄くリスクが高いです～！
実際に一括返済、もしくは金利を6％以上への引き上げを要求されたりしてるみたいです！金利が６％に引き上げられてしまうとキャッシュフローが大赤字！！
１法人１物件スキームはとっても危険だね！
