マンションなどの賃貸経営で困ることは、住宅設備の故障です。
なかでもエアコンの故障は、暑い季節に故障すると非常に困ります。
賃貸物件では、最初から備え付けの場合も多く、大家さんや管理会社が迅速に対応しなければなりません。
そこで今回は、エアコンの故障による対応や費用負担、トラブルなどについて解説します。
エアコンが故障してしまった場合は、貸主と借主どちらが修繕費用の負担をするのか気になる方も多いでしょう。
エアコンの修繕費用は、一般的に大家さん・管理会社（貸主）側の負担となります。
賃貸借契約における修繕義務は、民法606条1項に規定されています。
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではない。」
貸主は、賃貸物件の借主に使用収益させる義務を負います。
借主はその対価として賃料を支払う義務があるのです。
建物の使用収益に支障が出る場合は、貸主に修繕義務が生じます。
ただし、借主の故意過失によるものであったときは、貸主に修繕義務は生じません。
修繕費用の詳細は、通常、賃貸借契約書に記載されている場合が多いです。
しかし、賃主が設置したエアコンと借主が設置したエアコンによって異なります。
貸主が設置したエアコンは、借主の故意過失がなければ貸主が修繕義務を負います。
借主が自ら設置したエアコンは、借主が修繕義務を負うことになります。
賃貸物件に備えられたエアコンが故障した場合、大家さんや管理会社に連絡します。
しかし、すぐに修繕をしてもらえないケースもあるのです。
なんらかの理由により、大家さんや管理会社の対応が遅れてしまった場合は、貸主の承諾なく、借主自身で業者を手配することも可能です。
民法607条の2に規定されています。
猛暑日に突然、エアコンが故障するケースも「急白の事情」に該当するでしょう。
この規定により、借主が貸主の承諾なく修繕した場合の費用は、貸主に請求することができます。
ただし、備え付けのエアコンであっても、大家さんや管理会社に連絡することなく、勝手に修繕を依頼した場合は、貸主は修繕費用を負担することなく、借主が費用を負担しなければなりません。
備え付けのエアコンが故障した場合は、大家さんや管理会社に必ず連絡しましょう。
賃貸物件にエアコンが備え付けられている場合であっても、貸主が設置したものではないこともあるのです。
よくあるケースが前の入居者が置いていってしまうケースです。
残置物と呼ばれ、大家さんや管理会社が修繕義務を負わない場合もあり注意が必要です。
残置物は重要事項説明と賃貸借契約書に記載されていることもあるので、確認しておきましょう。
エアコンの故障により貸主に修繕義務が発生した場合、修繕が行われるまでの間、借主が家賃の支払いを拒むケースがあります。
過去の裁判例では、貸主に修繕義務があり、借主が要求しても修繕を行わない場合は、賃料の支払いを拒むことができるとする判決があります。（名古屋地裁昭和62年1月30日判決）
ただし、賃料全額の支払いを拒むことができず、エアコン修理費用の相当額の賃料について拒むことができるにとどまるでしょう。
リモコンの電池切れや故障がないか確認します。
また、電池がしっかりと設置されていない場合もあるのでチェックしておきましょう。
室外機の周辺に物を置いている場合は、熱が排出されにくくなります。
そのため、熱がこもく、十分な冷房効果を得られない可能性もあるので注意が必要です。
霜取り運転を行っていると、エアコンの室内機は停止しています。
霜取り運転中は、ランプが点滅し、冷たい風が出ています。
冬場に暖房として利用する際は、忘れず確認しましょう。
夏場は霜取り運転は作動しません。
突然、冷風が止まった場合は、別の原因が考えられます。
